2018年玉林市房地产市场经济运行分析报告

2018年玉林市房地产市场经济运行

分析报告

2018年以来，我市认真贯彻落实中央和自治区房地产调控措施，坚持住房是用来住的、不是用来炒的定位，持续抓好房地产市场监管，推进房地产供给侧结构性改革，保持全市房地产行业平稳健康发展。

一、2018年房地产市场平稳健康发展

2018年，全市房地产市场呈现全市完成投资、商品房销售面积、竣工面积、批准预售面积、平均销售价格同比均稳步上升的发展态势。

（一）开发投资保持增长势头，对经济发展贡献增大。2018年全市完成房地产开发投资250亿元，同比增长35.73%。全市房地产业累计税收收入28.33亿元，同比增长42.89%，占全市税收总额121.66亿元的23.29%。

从各县（市、区）投资情况看，按投资额排名，分别是：1.玉州区完成开发投资72.17亿元，比增29.42%；2.北流市完成投资44.19亿元，比增48.5%；3.玉东新区完成投资42.94亿元，比增29.74%；4.博白县完成投资24.92亿元，比增32.23%；5.容县完成投资21.01亿元，比增29.97%；6.陆川县完成投资17.54亿元，比增88.85%；7.福绵完成投资3.7亿元，比减0.72%。8.兴业县完成投资2.6亿元，比增22.53%。

注：商品住房均价和销售住宅套数数据来源市住建委，其他数据来源市统计局和市国土局。

（二）开发建设态势良好，商品房供销两旺。2018年全市新建商品房批准预售面积633.02万平方米，同比增长11.54%（其中新建商品住房批准预售面积581.54万平方米，同比增长10.9%）。销售面积560万平方米，同比增长22%。新建商品房成交4.48万套。其中，玉林城区（包括玉州、福绵、玉东）2.25万套，262万平方米；北流7300万套，88万平方米；容县5400套，62万平方米；陆川县4400套，56万平方米；博白县4000套，54万平方米；兴业县1100套，13万平方米。

（三）商品房销售价格稳上涨明显。受土地拍卖价格大幅升高及一批精装楼盘高价入市影响，全市商品房销售价位稳中有升。全市商品房平均销售价格4988元/平方米，同比增长14.96%（其中商品住房4802元/平方米，同比增长15.65%）。销售均价最高是玉林城区5543元/平方米（其中玉东5719元/平方米），最低是兴业县3662元/平方米。容县4916元/平方米，北流4441元/平方米，陆川4379元/平方米，博白4231元/平方米。

（四）去库存成效明显。随着房地产市场行情向好，房地产的库存规模逐步降到合理水平。至12月底，商品房存量面积453.91万平方米，消化周期为10.15个月（其中，商品住房存量面积392.62万平方米，消化周期为9.40个月；非住宅商品房存量面积61.29万平方米，消化周期为20.77个月）。

（五）房地产金融支持力度加大。在当前经济环境下，房贷依然是银行相对优质的贷款对象，尽管受到管控，增长趋势并未发生改变。全市房地产各项信贷余额465.3亿元，比增46.32%；其中房地产开发贷款29.15亿元，比增31.33%；个人住房贷款404.54亿元，比增46.22%。

（六）土地供应方面。2018年，玉林市（包括各县、市）挂牌出让房地产开发性用地68宗，用地面积251.47万平方米，成交价约47.48亿元。其中，市本级（包括玉州、玉东、福绵）挂牌出让房地产开发性用地15宗，用地面积154.96万平方米，成交价约34.79亿元。从土地供应情况看，近年来市本级公开出让住宅、商服等涉及房地产开发的用地面积基本稳定，地价稳中有升，符合中央有关保障房地产市场平稳健康发展的基调。

二、房地产市场监管工作及成效

（一）强化监管责任担当

全市现有500多家房地产开发企业（其中有开发资质的企业约330家）、150多家房地产经纪机构、12家房地产评估机构，以及220多个在建在售房地产楼盘。2018年，我们采取措施，综合施策，保持市场平稳，没有大起大落。对未取得商品房预售许可证，向购房人提前收取预售性质购房款，或委托代理公司以团购房形式收取预售性质购房款的违法行为；故意隐瞒商品房已经抵押仍然销售的违法行为；无证建设或无证开发的行为等，依法向市综合执法部门提请处罚。

（二）逐步探索推进我市房地产行业监管机制改革

全力筹建全市房地产行业诚信系统，11月中旬市政府已经批复同意建设该系统，市财政局已经列入2019年预算经费。建立诚信系统，目的是做好企业诚信评价工作，加强房地产行业事中事后监管，促进行业自律。初步实现"数据一个库、监管一张网、管理一条线"的监管目标，使得房地产行业"守信激励、失信惩戒"氛围逐渐浓厚。同时，建立全市房地产经济运行分析研判机制，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力。

大力扶持企业，优化营商环境。切实做好房地产开发企业缓交房地产开发项目的报建费工作。在开发企业作出缓缴书面承诺且无违法违规行为和不良诚信记录等，并经我委审核后，可推迟至办理《商品房预售许可证》时缴清。2018年共受理12家房地产开发企业的申请，批准缓交缴费约5501万元。

（三）抓好商品房预售监管，维护住房公积金缴存职工的合法权益。组织做好商品房预售许可、合同网签、合同备案、楼盘表相关系统软件的维护。配合国土资源局，建设不动产登记及房产交易信息平台，目前平台框架已搭建完成，正在调试阶段。与玉林市公积金中心联合出台了《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》文件。文件要求房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》后，在项目销售场所公示《商品房预售许可证》的同时公示《承诺书》，承诺不限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，明确告知购房人有选择住房公积金贷款的权利。2018年共处理约10宗投诉使用住房公积金贷款问题，均已妥善处理。

（四）抓好专项检查，净化市场环境。联合市工商局、市城市管理综合执法局组成三个督查组对玉林城区开展了房地产市场专项检查。加强房地产开发企业资质的准入关，做好房地产开发企业三、四级和暂定等级的资质审批及二有资质的初审工作。全市新设立房地产开发企业80家，重新核准88家，办理资质延期和变更111家。

（五）妥善化解处理房地产纠纷问题。2018年共受理和答复房地产信访案件200多件，接访房地产投诉1600多人次，对每件信访均有答复，维护了社会的稳定。对已售停建的"烂尾"项目抓紧调处，取得一定成效。至今恒基万象城已经由市信访局结案，项目已经于6月复工，预计2019年10月可交房；奥丰小区问题已经完成拍卖后的情况清查核算，已报告市政府和包案工作组并提出工作建议，1月15日百色法院前来协调执行问题；德林万和家园已经实施司法拍卖（流拍），正在进入抵债或变卖阶段，广西一建公司已经申请抵债。

（六）规范管理，依法行政，推动物业管理全面发展。配合研究制定物业服务标准规范，建设物业企业诚信系统，通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律、开展专项检查等方式，加强事中事后监管。同时积极推进物业立法工作，即将出台《玉林市物业专项维修资金管理办法》。全市共有物业服务企业161家，接受物业管理的项目有281个，物业管理面积约1700万㎡，从业人员超过一万多人，中心城区有物业管理的小区人口达到51万人。

三、2018年房地产市场发展存在的问题

（一）房地产市场日常联合监管机制尚未健全。房地产市场监管涉及土地管理、规划管理、建设管理、资金管理、经营管理、产权办理等多个环节和部门，但目前部门间相互协同的工作机制还不健全，没有形成合力，给房地产市场监管带来困难。

（二）房地产开发历史遗留问题多。个别开发企业，重前期建设和销售、轻后期服务和物业管理。少部分企业诚信缺失，造成较大的建筑安全问题和购房户权益受损、危及社会稳定问题。

（三）房地产融资困难。房地产投资后劲不足，由于银行放贷收紧，有些房地产开发企业出现资金困难。

（四）房地产土地征收拆迁等问题。一是征地拆迁工作滞后于供地速度，为了土地财政收入很多土地未征拆干净就要求供地，因非"净地"供应，项目业主竞得土地无法进场按时开工，造成闲置，有些企业还以此为由欠缴出让金。比如座落在玉东新区玉东大道与金榜路交叉口南侧、东秀路与九岭路交叉口北侧的春茂房地产公司土地，2012年11月挂牌出让成交，面积83599平方米，至今征地拆迁问题还没解决，企业无法开工建设。而且土地上还有房屋等附着物未拆迁，周边市政道路等设施不配套，也使容易对地价产生不良影响。二是2018年12月，广西壮族自治区自然资源厅下发了《广西壮族自治区自然资源厅关于扩大城乡建设用地增减挂钩节余指标购买主体的通知》，明确要求包括玉林在内的商服、商品住宅用地原则上使用在自治区交易平台购买的贫困县增减挂钩节余指标。长远来看，这对商服、商品住宅用地的数量和价格将产生一定影响。

四、2019年工作计划

2019年我市要严格按照上级决策部署，以稳地价稳房价稳预期的"三稳"主基调统揽全市房地产市场，坚持分类调控，落实主体责任，确保房地产市场总体平稳健康发展。

（一）2019年房地产市场走势预判。预计2019年全市房地产业完成投资275亿元，同比增长10%；完成销售面积615万平方米。要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。贯彻国家房地产调控不动摇的精神，以建立购租并举得住房制为主要方向，健全以市场配置为主，政府提供基本保障的住房租赁体系。

（二）创新监管思路，强化专项治理。一是加强规划管理。严格督促开发企业按规划落实好小区的公共设施配套建设，加强开发项目的跟踪监管。二是加强资质管理。对未取得资质证书和超越资质等级的企业，坚决不允许从事房地产开发经营活动。三是加强预售管理。不符合预售要求的项目坚决不开口子、不打折扣，一律不予发放预售许可证书，对违规预售或违规收取诚意金的公司依法依规迅速处理，并在媒体或者售楼部公告，避免群众损失。四是加强合同管理，确保合同条款的公正性和严肃性。

（三）以建立诚信系统为重点，完善配套监管措施。争取在2019年上半年建立《玉林市房地产行业诚信系统》，将出台《玉林市房地产行业信用信息管理办法》、《玉林市新建商品房预售资金监管办法》、《玉林市加快发展和培育房屋租赁市场的实施意见》。建立失信主体"黑名单"制度，对被依法查处的房地产企业和从业人员名单向社会公开，发布风险提示，严查严管房地产领域违法违规行为。开征物业专项维修基金，搞好小区物业管理。

（四）大力扶持企业，优化营商环境。减少报审环节，缩短审批时限。重点抓好几方面：一是改串联审批为并联审批，简化办理流程，提高审批工作水平。二是建立平台，抓好网上审批。三是创新信息化管理，实现信息共享。加快信息化建设，借助信息化大幅提升房地产行业管理水平。

（五）要加大土地储备统一管理力度。确保住宅等用地有序供应，严格落实"净地"要求，做到"熟地"出让，确保房地产开发企业竞得土地后顺利进场实施建设，按期竣工投放市场。