2019年上半年泰兴市房地产市场调研报告

2019年上半年泰兴市房地产市场调研报告

泰兴市统计局

2019-07-11

根据江苏省统计局《关于开展上半年固定资产投资和房地产形势调研的通知》和泰州市局要求，近日，泰兴市统计局结合"一套表"1-5月的直报数据联合房管局对祥瑞置业、广源房地产等房地产公司进行了实地走访调研，现将情况总结如下：

一、房地产市场基本情况

2019年1-5月，泰兴市房地产本年完成投资36.65亿元，下降7.4%，比泰州平均水平低7.9个百分点，在泰州排名第五。商品房销售面积62.57万平方米，同比下降26%，高于泰州平均水平5.2个百分点，在泰州位列第三。2019年1-5月，新增列统房地产项目2个，而同期新增了12个项目，同比增幅7.8%。

二、当前房地产市场背景分析

（一）土地市场：

2019年泰兴市房地产土地市场与其他城市"地王频出""高溢价成交"相比，市场冷清，"低溢价、高地价、流拍、存量大"成主要关键词。主要原因为：第一，地价高，工业化要求高，预售条件高；第二，地货比低、市场存量高；第三，产品同质化竞争激烈价格下跌明显，去化速度缓慢。

（二）房地产市场：

2019年1-5月，泰兴城区商品住宅整体成交均价8180.87元/平方米，成交价格同比下滑6.34%；取证面积仅约26.95万平方米，取证量明显降低。去库存状态明显，各房企开发节奏放缓：从过往24个月泰兴市供应量约25050套、成交量约20231套来看，整体处于供大于求；1-5月成交约3563套，同比-25.13%，供应约2268套，同比-52.87%，月均去化约8.8万平方米，同比-6.1%。目前泰兴市显性库存约130.98万平方米，隐形库存约205万平方米，按照近12个月均去化计算，广义整体去化周期32个月。其中，显性去化周期约15.91个月，隐形去化周期约22个月，处于严重供大于求，且去化周期较长。

随着国开行对棚改政策的调整，一些大型房企投资方向集中到人口、经济等各方面资源都较为集中的一二线城市。受此影响，三四线城市虽在做一些符合市场需求的高品质和刚需户型产品以吸引当地客群购买，但泰兴市房价总体偏高，拆迁计划趋缓，投资者需求者保持谨慎。

三、开发企业对当前房地产有关调控政策的意见及建议

鉴于房地产市场刚需的客户需求，房贷利率能回归基准，甚至重新为首套房的购房者提供利率优惠，是开发商和客户们都在期盼的事情。泰兴房贷利率有没有下调的机会具体还得看楼市的降温程度。如果泰兴楼市出现大幅降温的局面，那么，下调房贷利率将会是必然。不过，在有宽松的货币环境的支撑，不断降准甚至是降息的局面之下，泰兴楼市继续降温的可能性并不大。但企业普遍认为未来的利率也不会再有上浮的空间。

四、2019年房地产形势走势预判

2019中美贸易摩擦对上市公司的海外市场有一定影响，就目前来看，对刚需的泰兴房地产市场的影响还未体现。但由于6月暂无新入库项目做有力支撑，且在库企业19年施工面积增速低于同期29.3个百分点，投资乏力，上半年泰兴市房地产市场的压力还是很大的，预计1-6月销售降幅可能进一步扩大至-30%左右，投资增幅-5%左右。