市物业管理实施办法(第5/6页)

第五十二条??物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第五十三条??物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第四十三条规定的资料。

第五十四条??物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本办法第四十三条规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第五十五条??物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照发展和改革委员会会同住房和城乡建设行政主管部门制定的物业服务收费基准价，在物业服务合同中约定。

物业服务费按月收取，经业主同意，也可按季收取。

第五十六条??业主应当根据物业服务合同约定的标准交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，业主拒不交纳的，物业服务企业可依法提起诉讼。

第五十七条??纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

已交付给物业买受人或符合交房条件，建设单位或物业服务企业以书面方式通知物业买受人，物业买受人没有正当理由拒绝办理房屋交付手续的，物业服务费自物业交付或书面通知之日起次月计收。业主或者物业使用人未入住的或者入住后不使用，业主或者物业使用人应书面提出申请，经物业服务企业登记确认后，其物业服务费用按收费标准的70％交纳，不得因此增加其他业主的负担。

第五十八条??物业服务费主要用于以下事项：

（一）管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）物业服务合同约定的其他事项。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用在国家规定的质量保修范围和保修期限内的由原建设单位负责，保修期满后应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第五十九条??物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第六十条??物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业受上述有关单位委托代收费用的，应当签订合同，合同中应当订立代办服务费条款。物业服务企业不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。

未收费到户产生的损耗由供应单位承担。

第六十一条??县区市场监管部门应当会同同级住房和城乡建设主管部门及发改部门，加强对物业服务企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务质量标准的监督管理。

物业服务企业违反价格法律、法规的规定，业主委员会或相关业主可向县区市场监管主管部门投诉，县区市场监管主管部门接到投诉后，应该及时进行调查处理。

第六十二条??对物业管理区域内违反有关治安、环保、消防搭建违章建筑、擅自改变房屋使用性质等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当及时制止，并向有关行政管理部门报告。有关部门在接到物业服务企业的报告后，应当对违法行为依法处理。

第六十三条??物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。业主、物业使用人应当加强对其所有或者使用的窗户、空调外机等物品或设施的管理、维护，并承担安全管理责任，防止高空坠物。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第六十四条??业主、业主委员会、物业服务企业应当严格履行签订的物业服务合同。

物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前60天告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。

业主大会决定解聘物业服务企业，应当按照法定程序由全体业主共同决定，还应当提前60天通知物业服务企业。

第六十五条??县区住房和城乡建设行政主管部门、发改部门、市场监管部门、街道办事处（乡镇人民政府）等有关单位应当按照各自的职责及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章物业的使用与维护

第六十六条??物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。

第六十七条??物业服务区域内禁止下列损害公共利益的行为：

（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；

（三）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；