市物业管理实施办法(第4/6页)

第三章前期物业管理

第三十六条??商品房销（预）售前，建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本，制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。

业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务。投标人少于3个或者房屋建筑面积小于3万平方米（包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积），经物业所在地县区住房和城乡建设行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第三十七条??建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出具体的约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十八条??建设单位应当在销售物业前将临时管理规约书面告知物业买受人并予以说明。

物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第三十九条??建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。同时，应当约定其所交付物业的共用部位、公用设施设备的配置和建设标准。

第四十条??前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第四十一条??业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分，开发建设单位不得擅自处分。

第四十二条??物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行现场检查和验收，做相应记录。现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、公用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

第四十三条??在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第四十四条??规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积2‰－3‰的比例确定物业管理用房，不低于40平方米；物业服务用房应为地面以上，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

第四十五条??物业服务用房依法属于全体业主共同所有，未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自改变物业服务用房的用途。

第四十六条??建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章物业管理服务

第四十七条??一个物业服务区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第四十八条??县区住房和城乡建设行政主管部门会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，积极建立信用体系档案，实施分类分级管理，可根据失信行为的程度，通过限制物业服务项目的承接、星级晋升资格评定等方式，实行动态差别化管理，加强行业诚信管理。

第四十九条??物业服务企业的权利：

（一）根据有关规定结合实际情况，针对物业服务区域制定共用部位共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护、车辆管理等方面的制度；

（二）按照物业服务合同和有关管理法规实施物业管理；

（三）按照物业服务合同和有关规定收取服务费用；

（四）制止违反物业服务合同和有关规定的行为；

（五）要求业主委员会协助管理；

（六）将物业管理区域内的部分业务委托给专业性服务企业；

（七）法律、法规规定的其它权利。

第五十条??物业服务企业的义务：

（一）履行物业服务合同，依法经营；

（二）接受业主委员会和业主的监督，及时承接后续加装电梯的管理，公示服务内容、服务标准、收费标准、收支状况；

（三）遵守有关规定，保证服务质量，不乱收费；

（四）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（五）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务，及时办理业主投诉，提高服务质量；

（六）做好物业管理区域内的门卫、巡逻、房屋装饰装修、技防监控等秩序维护和安全防范工作，并接受公安机关的指导检查；

（七）为业主的身份、住宅等个人信息保密，未经业主本人同意或者法定事项不得向其他单位和个人透露；

（八）积极配合供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等相关专业单位进入物业区域开展服务，为其提供便利；

（九）制定管理区域的消防安全制度，落实消防安全责任，开展防火检查、巡查，消除火灾隐患，保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，确保消防设施、器材以及消防安全标志完好有效，组织消防安全宣传，制定灭火和应急疏散预案并定期组织演练。在管理区域集中设置电动车充电桩；

（十）接受社区居（村）民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作；

（十一）法律、法规规定的其他义务。

第五十一条??物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量和服务标准、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业服务合同期限届满三个月前，物业服务企业与业主大会应当协商续约事宜。