关于我市农村闲置房屋资源的调研报告
关于我市农村闲置房屋资源的调研报告
随着我市社会经济增长以及城市化进程的不断加快，农村居民收入不断增多，受传统观念影响，加上对于现代化生活的向往，越来越多的农村居民搬离祖祖辈辈生活的老村落，选择在交通便利、现代化设施齐备的区域另起新房，由此带来的是农村老旧村寨"空心化"以及住房闲置问题日益严重。在乡村振兴的大背景下，XX市作为国内知名的旅游城市，闲置房屋的开发与利用具有较高价值。
为全面掌握目前我市农村老旧村寨闲置房屋基本情况，民盟XX市委按照中共XX市委安排，组成调研组深入全市各县（区）展开调研，旨在了解各县（区）实际情况的同时，将群众意向与国家政策相结合，分析并提出利于改造再利用我市农村闲置房屋的方案，共同寻求解决或者盘活闲置房屋及土地的对策建议，为我市"十四五"规划实施和乡村振兴提供有利帮助。
一、当前我市农村闲置房屋资源现状
此次调研组共走访了我市八个县区，每个县（区）调研一个行政村30户人家及1名村干部，总计样本量为240户农户、8名村干部，相对全面的对全市农村闲置房屋状况有了一定了解。经对问卷进行数据分析，当前我市农村闲置房屋状况有以下特点：
1.闲置总量比较大。此次调研的240户农户中，家里有2套及以上住房的有141户，有闲置房屋的农户占调研对象的比例为58.75％；通过向村干部进行座谈了解，作为样本的8个村共有农户4144户，共有住宅4447栋，其中闲置住宅451栋，闲置率为10.14％。由此可见，当前我市农村闲置住宅现象普遍，总量较大，造成了土地资源的极大浪费。
2.房屋来源相对固定。在有闲置住宅的141户中，房屋来源为起新房后旧房未拆的有64户，占比45.39％；来源为老人家离世后遗留的有51户，占比36.17；其余来源为在城市买新房、由于老房区位不便另租房住等等。可见闲置房屋来源相对固定，多为家庭内部原因遗留。
3.房屋质量相对较差。房屋质量差一方面体现在房龄较长，这141户中，家中闲置房建成时间超过30年的有105户，占比74.47％；另一方面体现在闲置时间长，闲置超过3年的房屋有84户，占比59.57％；还有一方面体现在房屋材质上，闲置房屋中以木结构为主（包括纯木、土木、石木）的有111户，占比78.72％。可见，以木结构为主的闲置房屋由于房龄较长，加之闲置期间缺乏必要的维修维护，房屋质量普遍不是很乐观。
4.对闲置房问题认识不足。在问卷中，当询问闲置房屋对村容村貌或村庄发展是否有影响时，回答没考虑过或者无影响的分别有35户和83户，共占比49.17％，明确回答有影响的有46户，其余人家未回答；对于闲置房屋未来如何处理，准备自住或者翻新后自家使用的共有65户，准备拿来租（卖）的有20户，仅有4户明确表示准备发展农家乐，还有13户没有考虑过。在与8名村干部的座谈中，大家都表示有村庄规划，但是对于村中现有闲置房如何处理，有4人表示考虑过但是还没有具体想法，2人表示那是群众自家的事，仅有2人给出了明确的发展规划；对于村民新建住宅后原宅基地归属权的回答，有6人回答是归房主及其家庭所有，只有2人回答规集体所有。由此可以看出对于农村闲置房屋群众普遍从自身利益出发，并没有明确规划，也不认为闲置房屋的存在有什么问题。部分村干部对于相关法律法规认识不到位，政策掌握不明。这些问题的存在也是当前农村闲置房屋资源难以盘活的原因之一。
二、闲置房屋存在导致的问题
1.土地资源浪费严重。农村住房大量闲置最直接影响就是土地浪费。一方面，农村住房大量闲置，使得房屋所占土地不能收回集体，也无法进行它用，特别是原宅基地为耕地的，极大地浪费了土地资源，不能达到地尽其用，产生应有的经济效益；而另一方面，我市部分农村地区习惯以大家庭方式聚居，适龄子女婚后多选择独立建房居住，由于闲置房占用了土地，大量建新房者缺少宅基地从而只能向村边缘去寻找，这样就又存在侵占耕地的可能，造成土地整体利用率的低下
2.安全隐患问题突出。我市农村闲置房屋普遍建造时间过长加之维护保障水平低下，大多存在安全隐患。调查中发现，虽然有些户主偶尔也会打扫维护自己的闲置房，也大量的闲置住房处于无人照看、无人管理的状态。这样，因长期无人居住管理，相当多的农村闲置房屋年久失修，甚至有发生倒塌的可能性，对村民特别是少年儿童的人身安全构成威胁，又由于无人进行照看管理，闲置房成为村卫生防疫的死角。
3.容易引发宅基纠纷。在大多数农民心目中，宅基地属于私有财产。如果宅基地占有不均，极易导致群众为争夺宅基地而发生矛盾纠纷，影响邻里和谐和农村稳定。如一些农户建新房后不拆旧房、超占宅基，扰乱了村庄的集体统一规划；个别农户违规占有多处宅基，使一些确需宅基建新房的农户迟迟无法落实；一些老人离世后遗留的闲置房屋属于子女共有，很容易出现产权交叉不清，大家意见不一致，处理难度相当大，解决起来比较棘手。此外，因新起房屋导致的采光、排水等方面的邻里纠纷也时有发生。
4.阻碍村庄治理与发展。此次调研中发现，目前农村很多闲置房屋破败无序，无人居住而又不拆除，严重影响村容村貌。闲置房屋多集中在老寨子，年轻人越来越多选择搬出在道路沿线重起新房，仅剩下部分老人居住在村寨的旧址，由于交通不便、人少较少，增加了水、电、网、讯等现代化配套设施建设的难度。加上大多数村集体经济实力比较薄弱，无力解决盘活闲置房屋所需要的资金，给村庄的统一规划治理及乡村振兴相关建设带来了诸多困难，从而阻碍了农村的经济、文化等各方面整体发展。
三、对闲置房屋利用的意见建议
1.摸清底情，分类处理。由政府牵头对全市农村目前闲置房屋资源进行摸底调查，在弄清底数的基础上进行分析，对于可复垦为耕地的农村闲置住房用地，强化对"一户一宅"的宣传工作力度，动员群众复垦；对于耕作层修复和生产设施条件建设难度大而不宜再复垦的农村闲置房屋用地，应对现有村庄规划进行修订，一方面可将部分闲置用房及其用地调整为基层综合性文化服务中心、卫生室、养老和教育等公共服务设施用地，另一方面可探索其商业化用途，适当为发展乡村工贸、休闲服务、乡村旅游等产业提供用地空间，以激活农村土地资源资产、盘活农村存量建设用地，保障乡村振兴用地需求。
2.探索改革，强化保障。农村房屋闲置的实质是宅基地的浪费。为此应加快探索农村闲置用地和闲置农房产权结构分置改革。借鉴农用地的"三权分置"改革经验，探索宅基地所有权、资格权、使用权的"三权分置"改革，落实宅基地的集体所有权，保障农户的宅基地资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋的使用权，激活农村宅基地的产权权能，为闲置宅基地在乡村振兴中能以商业化形式开发利用做好制度安排和保障。
3.发掘优势，突出特色。在闲置房屋商业开发利用过程中，应充分发掘当地的资源优势和潜在的文化特色，注重绿色发展，突出农村特有的乡土文化。借助当地的地势和现有的植被、作物，打造具有乡村特色的旅游观赏点，包括凉亭、村民活动设施等休闲娱乐场所，丰富人们的生活，同时避免了不必要的损失和浪费。以乡村振兴战略为依托，推动建设"一村一品"特色村，使广大村民共享乡村振兴的美好成果，逐渐形成各具特色的美丽乡村。
4.产业融合，同步发展。实施乡村振兴战略，发展产业是关键，群众参与是基础。因此要注重激发广大农民的创新创造力，借助政策支持和地方建设，通过产业发展带动当地经济进步。在实施乡村振兴战略的政策背景下，通过对农村闲置房屋资源的商业开发，加快培育新型农业经营主体，鼓励农户利用家庭可用资源发展制造业、手工业等小农产业，带动村庄服务业和农业提质升级，做到生产、生活、生态同步发展，实现一二三产业的融合。
5.发挥政府和市场机制的联动作用。政府、市场是盘活农村闲置房屋资源的重点调控者和间接参与者，因此，农村闲置房屋资源利用在路径选择上要充分发挥政府和外部市场机制的联动作用。一方面，要坚持以政府投入和政策支持为主，发挥市场的引导和管控作用，自上而下对农村建设作出规划指导；另一方面，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，扩大招商引资规模，吸引外部企业来村投资开展经营性活动，既解决闲置房屋资源浪费又扩大就业。通过政府和市场机制的相互作用，激发乡村发展的内生动力和创新活力，为闲置房屋的开发利用提供新的思路。