关于老旧小区改造工作情况的调研报告
关于老旧小区改造工作情况的调研报告
根据市人大常委会2024年工作要点和监督工作计划，3月X日，市人大常委会党组书记、X主任带领部分市人大常委会委员在市区（X区）对老旧小区改造工作情况进行视察，并召开了座谈会。5月23日－24日，市人大常委会组织部分常委会委员、市人大代表开展了调研。调研组深入X县X片区、X村、X村和X、X、X片区等地，实地察看了老旧小区改造项目，听取了市政府、X县和清流县政府及有关部门的情况汇报，与部分市人大代表、乡镇（街道）社区负责人共同探讨。调研组通过省三级人大代表履职服务平台向人大代表征求的问题和意见建议X余条，还向市12345平台收集群众反映投诉的意见X余条，深入了解我市老旧小区改造工作情况。现将调研情况报告如下：
一、主要工作及成效
自2019年实施老旧小区改造工作以来，全市各级政府及有关部门重视老旧小区改造工作，积极采取措施，出台相关政策，加强监督管理，取得了初步成效。截至2023年，全市共完成老旧小区改造1130个，涉及13862栋住宅和19.69万户居民。
（一）组织实施有序推进。一是制定实施方案。市住建局结合我市实际，分年度制定《X市老旧小区改造工作方案》，明确年度任务目标、改造内容、进度安排和工作要求，列出年度老旧小区改造项目计划表，统筹推进实施。X区按照市人大常委会视察反馈情况，制定问题整改工作方案，调整充实社区基层力量，加大改造力度，推进问题整改。二是争取改造资金。市发改委、财政局、住建局等部门密切配合，加强与省上对接，累计争取中央和省级财政补助资金约11.5亿元、中央预算内补助资金9.5亿元，筹集专项债资金12.9亿元，市级配套资金900万元，支持老旧小区改造。三是谋划生成项目。市住建局编制老旧小区改造规划和实施计划，组织各县（市、区）开展老旧小区情况摸底，建立项目储备库，共策划生成老旧小区改造项目1357个；组织各县（市、区）有关部门开展培训，提升项目策划实施能力。
（二）工作机制逐步完善。一是简化项目审批程序。市住建局、发改委、自然资源局等部门简化老旧小区改造项目审批程序，合并项目立项手续，实行改造方案联评联审，免办规划许可、施工许可等手续，提升改造项目审批效能。沙县区制定《老旧小区改造工程竣工验收管理办法》，推行联合验收模式，简化老旧小区改造验收环节和程序。二是建立管线协调机制。市住建局牵头供水、供电、供气和通信等单位，分别制定出台市区老旧小区供水供气管线改造、通信和有线广播电视管线改造、供电管线改造等工作机制，协调土建施工与管线施工。三是修订增设电梯办法。市政府修订《X市既有住宅增设电梯实施办法》，推行设立一站式审批服务，建立网格化管理机制，加强加装电梯后续管理维护；市住建局建立市区老旧小区及既有住宅增设电梯工作联席会议制度，结合老旧小区改造，预留电梯基坑，着力推进老旧小区既有住宅增设电梯工作。
（三）项目改造初见成效。一是打造精品示范小区。市政府部署开展精品老旧小区创建工作，采取考核评比、通报表扬、资金补助等奖励激励方式，推动各县（市、区）打造精品示范项目建设，探索推广老旧小区改造经验。全市共打造精品示范小区15个，其中，X区、X县将老旧小区与历史文化街区、古街改造相结合，打造了X、X等项目。二是推进海绵城市建设。市住建局与城管局联合制定《关于加强老旧小区改造融入海绵城市建设的通知》，结合海绵城市示范市建设，推动老旧小区改造项目采取透水铺装、雨污分流改造等措施，提升老旧小区环境。X区杜鹃新村采取路网重组、铺设透水砖、增设绿地空间、实施雨污分流等措施，推进老旧小区"海绵化"改造。三是加强项目施工监管。市住建局制定《X市城镇老旧小区改造工程质量通病防治要点》，组织专家开展材料抽检、质量监督、安全检查等工作，加强了施工质量和安全管控。建宁县住建局每月组织专业高级工程师开展项目现场督查，定期开展施工质量安全管理警示教育活动，设立警示设施。
（四）管理模式逐步建立。一是制定社区治理措施。市政府出台《关于加强城市社区治理的若干措施》《X市加强城市社区治理工作三年（2021－2023）行动方案》等规范性文件，强化部门协调联动，探索完善社区服务、人员待遇保障和规划建设等专项机制。二是探索无物业服务模式。市城管局出台《X市老旧小区长效管理机制》，探索无物业小区组建业委会或自管会，规范业主大会和业委会行为，加强物业费和经营性收益管理，完善物业服务标准。X区X社区鼓励小区建立党支部和自管会，探索解决老旧小区改造后续管理问题。三是创新基层自治机制。市民政局结合老旧小区改造，指导老旧社区创新党建机制和服务模式，探索完善居民协商自治、党员楼栋长服务、红色管家、"近邻之家"等基层自治共治机制。X区东霞新村老旧小区改造后，以党建引领社区治理工作，发挥"红色管家"作用，形成社区邻里共治共享格局。
二、存在的主要问题
虽然我市各级政府在支持和推动老旧小区改造工作方面进行了积极的实践和探索，但是本次调研也发现在统筹协调、工作推进、改造质效、长效管理等方面还存在需进一步解决的问题，主要有以下几个方面：
（一）统筹协调有待进一步增强。一是规划引领作用不够明显。老旧小区改造偏重于单个项目改造，缺乏系统整体规划，部分老旧小区改造联动不足，未能形成集中连片效应。老旧小区改造方向、设计要求与市国土空间总体规划及各专项规划衔接不够紧密。二是协调联动机制不够完善。老旧小区改造工作涉及范围广、部门多、内容杂，部门职责分工不够明确，政府部门、街道社区和企业单位之间协调配合不紧密，水、电、气、通信等单位和部门协调沟通不够顺畅，重复施工作业情况时有发生。市住建局出台的工作机制主要适用于市区，大部分县（市、区）未执行或未制定细化措施。三是改造资金筹集渠道单一。全市老旧小区改造主要依靠上级补助，累计争取上级补助资金约占总资金61.8％；地方财政筹集资金能力有限，大部分以发行地方专项债为主，累计发行债券资金约占总资金37.9％；社会资本参与的积极性不高，老旧小区"自我造血"能力不足。
（二）推进力度还需进一步加大。一是宣传引导不够到位。老旧小区改造相关政策规定、改造内容、方案解读还没有家喻户晓，政府对改造政策、改造标准的解读不够及时全面，部分老旧小区改造实施内容与群众期盼仍有差距。X区双园新村等老旧小区个别居民对所在小区改造内容知晓度不高，改造项目不熟悉，参与积极性不强，还未形成"共谋共建共管共评共享"的意识。二是服务指导针对性不强。老旧小区改造涉及千家万户，相关部门和社区存在对部分改造项目前期工作不够扎实，征求群众意见和确定改造内容等工作还不够细致，部分老旧小区改造方案在统筹群众需求、特色挖掘、空间优化等方面存在"模版化、模式化"等情况，实际改造效果与公示方案内容有较大差异。三是施工监管不够严格。部分老旧小区改造项目管理粗放，施工扬尘、噪音污染时有发生，施工过程供水管道常被破坏，群众反映强烈。项目质量安全监管不够到位，部分老旧小区改造后污水井外溢污水、反臭气和路面积水等现象，改造后存在质量投诉问题。据市12345便民服务平台统计，2024年1－3月，全市涉及老旧小区改造投诉件约116件，其中施工管理、质量安全等方面投诉件约45件，占总数39％。
（三）改造质效尚需进一步提升。一是部分改造项目品质不高。老旧小区改造主要以基础类改造居多，小区环境改造、公共服务配套等完善类和提升类项目建设较少。截至目前，全市已实施老旧小区改造项目1130个，其中基础类改造项目占78.5％，完善类改造项目占13.29％，提升类改造项目占8.3％。部分老旧小区改造后雨污分流未及时接驳市政管网，线缆规整不到位，存在私搭乱建、挤占公共空间等情况。2022年改造完成的X区高岩新村一期内部雨污分流未完全改造到位。X区芙蓉新村等小区改造后仍存在"空中飞线"等现象。二是资金使用效益明显偏低。部分老旧小区改造资金滞留在相关部门，项目资金预算执行进度偏慢。部分老旧小区改造项目还存在资金使用不够规范、管理不够到位等情况，资金使用效益不高。截至2023年底，全市老旧小区改造中央直达资金支付进度为44.2％，低于全省平均支付进度77.9％。三是部分项目进展较慢。部分老旧小区改造项目建设进展较为缓慢，项目实际开工进度与计划有差距。如，根据2023年市审计局老旧小区改造情况专项审计调查报告，X区2021－2022年实施老旧小区改造项目63个，未在规定时间内竣工的项目占比65.08％，部分项目正在施工中或未开工。2023年X区仍有3个老旧小区改造项目未开工建设。
（四）长效管理亟需进一步强化。一是部分小区管理主体缺失。老旧小区群众自治、自管能力不足、力量有限，普遍存在业委会成立难问题，缺乏管理主体。主管部门对街道社区业务指导不够有力，力量下沉不充分；部分街道社区在引导辖区内老旧小区成立业委会方面方式方法不多，与群众沟通协调不够紧密。全市完成改造的1130个老旧小区中，已成立业委会、自管会的小区分别占比分别为10.3％、34.1％。二是物业服务跟进不及时。老旧小区改造后普遍缺乏物业服务，改造更新后的小区环境、设施设备未及时进行管护，新增电梯缺乏运维，改造成果难以巩固。部分老旧小区规模小、收费低、缴费率不高，存在物业企业不愿入驻、物业服务缺失等现象。如，X区X村老旧小区自2022年改造后至今，尚未引入物业服务，小区内新建的智慧门岗、路灯、充电桩、球场、绿化带缺乏养护管理，面临改造后再次老旧等问题。三是公共服务设施配套不足。老旧小区改造后对养老、托幼、便民、卫生等公共服务配套不足，社区服务供给不够，服务体系运行不顺畅，基层力量薄弱，仅能给老旧小区提供卫生保洁等基础性服务。
三、下一步工作的意见建议
老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济社会高质量发展等方面具有十分重要的意义，结合本次调研，提出以下建议：
（一）坚持科学规划，强化统筹协调能力。一要加强规划衔接。要树立系统思维，以市、县国土空间总体规划为统领，推动老旧小区改造工作与各类专项规划、控制性详细规划相衔接，统筹老旧小区改造项目空间布局、建筑总量，注重体现工业、红色、客家、闽学等X特色的历史文化传承，引导实现老旧小区及周边的整体提升，实现结构优化、区域平衡、动态平衡。二要凝聚工作合力。要建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的工作机制，引导供电、供水、供气、通信等单位的管线改造机制与老旧小区改造计划有效衔接，实现政策同步发力、项目同步策划、资源同步整合，有效避免重复建设。三要拓宽筹资渠道。坚持尽力而为、又量力而行，统筹用好闽西革命老区高质量发展示范区建设方案的相关政策，结合海绵城市建设、城市更新等工作，发挥政策叠加效应，积极争取上级助资金；通过政府购买服务、新增设施有偿使用等方式，吸引各类专业机构、社会资金投资参与老旧小区设计、改造和运营。
（二）加大工作力度，有效提升改造水平。一要加大政策宣传深度广度。准确解读城镇老旧小区改造政策，增强居民主体意识，凝聚改造共识，动员居民及社会力量等各方共同参与老旧小区改造工作，营造良好社会氛围。采取宣传视频、专题报道、评选优秀设计方案等群众喜闻乐见方式，宣传老旧小区改造典型经验做法，多角度、全方位宣传推广工作进展及成效。二要提升服务指导能力。各有关部门要对照老旧小区改造在组织实施、施工建设、地下管线改造、物业服务等方面的不足，采取措施，加强对基层指导和协调；鼓励推动设计师、工程师等专业人员进社区，在规划实施、方案编制、品质提升等方面，提供专业指导和技术服务。三要加强质量安全监管。完善全周周期监管机制，强化工程质量的过程管理，建立健全质量保证体系和机制，围绕建筑材料和地下管网等隐蔽工程等环节，加大监督抽查、抽测力度，确保工程质量；强化施工现场安全管理，采取针对性措施，落实围挡、降尘等文明施工措施，切实提升老旧小区改造工程项目安全生产、文明施工水平。
（三）抓住重点环节，着力提升改造成效。一要持续优化改造品质。统筹布局完善类、提升类老旧小区改造项目，提高完善类和提升类老旧小区占比，落实架空线缆规整、雨污分流及时并网接驳市政管网等工作，推动既有住宅增设电梯，统筹拆除违法建设，加强公共服务设施配套建设及充电、安防等改造，满足居民安全需要和基本生活需求，提升居民生活品质。二要提高资金使用效益。严格按照《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》等规定，加强资金使用监管，强化绩效目标管理，开展绩效运行监控和绩效评价，统筹老旧小区改造项目进度，规范资金分配使用，有效整合提升老旧小区改造资金效益。三要加快项目建设进度。按照老旧小区专项规划和年度实施计划，紧盯工作目标、时间节点，分批分片组织实施；统筹项目实施与资金拨付进度，在保障施工安全和工程质量的前提下，加快项目建设进度，保质保量完成老旧小区改造项目。
（四）突出建管并重，健全长效管理机制。一要推动小区完善自治组织。建立健全社区党组织领导下居民委员会、业委会（物管会）、物业服务人等共同参与的治理格局和架构，城管部门和街道社区指导、推动依法依规成立业主大会，并选举产生业委会；对暂时无法成立业委会的小区，鼓励热心居民，探索建立小区业主自治管理委员会参与小区管理，提高居民自治组织占比。二要探索多元物业服务模式。对已入驻物业企业的小区，要完善物业服务标准、加强物业费和经营性收益管理，规范物业服务行为。对于无物业企业入驻的小区，采取街道或社区托管，保障基本公共水电、加装电梯等基础设施维护和公共区域环境卫生。三要增强社区配套服务供给。聚焦为民、便民、安民服务，结合老旧小区改造，完善社区服务设施，因地制宜推进小区活动场地、绿地、道路等公共空间和配套设施的适老化、适儿化改造；健全社区治理机制，积极引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，实现老旧小区改造共建共治共享。