刘尚进同志在全市棚户区（城中村）改造项目专项督导会上的讲话

刘尚进同志在全市棚户区（城中村）改造项目专项督导会上的讲话

（2016年3月16日）

按照会议安排,下面我将我市棚户区（城中村）改造工作点评部署如下：

一、基本情况

市区共有棚户区（城中村）改造项目202个。目前,在建棚户区（城中村）改造项目51个,已启动征迁或前期洽谈项目36个,占总改造任务的43%,安置房已建成和在建数量占总任务数的33.5%。棚户区项目125个。目前在建项目30个,其中,牧野区20个,卫滨区9个,凤泉区1个,总建筑面积918万㎡,总拆迁面积220万㎡,建设安置房24806套;启动项目22个,其中红旗区4个,牧野区3个,卫滨区11个,凤泉区4个,总建筑面积506万平方米,计划拆迁205万㎡,计划安置21337套。城中村项目77个。目前,在建项目21个,其中红旗区6个,牧野区6个,卫滨区2个,凤泉区3个,高新区4个,总建筑面积796万㎡,总拆迁面积383万㎡,建设安置房27304套;启动14个,其中红旗区2个,牧野区6个,卫滨区4个,凤泉区2个,总建筑面积约814万㎡,计划拆迁377万㎡,计划安置20637套。

二、主要工作

一是科学编制改造规划。根据国务院大力推进棚户区改造的部署,按照2020年前完成现有棚户区（城中村）改造的目标,编制了市区棚户区（城中村）2016-2020改造计划,制定了三年（2016-2018）攻坚行动计划。将市区棚户区整合为23个片区、77个更新单元,加强片区统筹、计划引导和规划管控,充分发挥更新单元规划的空间引导作用。

　二是构建制度体系。制定出台了《新乡市政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,配套出台了土地分宗出让、屋顶绿化计算规则、保障房配建、拆迁安置联动监管等配套文件,形成了以规划引导、土地供应、补偿安置、市场监管、项目推进、政策支持为主要内容的棚户区（城中村）改造制度体系,为棚户区（城中村）改造提供了有力的政策支撑。

三是创新改造模式。结合新乡实际和财力现状,采取"政府主导、市场运作"的模式推进棚户区改造。由城市区政府负责组织征收拆迁,引入大型开发企业利用社会资金进行补偿安置,通过推进土地分宗出让,破解征收拆迁瓶颈,实现项目滚动发展。其中红旗区马小营城中村改造项目采用"由政府主导进行安置区建设,通过国开行贷款等多种融资方式"的改造模式进行创新,取得了良好成效。组织制定了《关于推进棚改货币化安置的意见》,把推进货币化补偿安置作为促进住房消费、消化库存、加快棚户区改造进度的重要措施。目前,棚户区改造采用货币化安置1019套。四是破解资金难题。认真研究国家政策,充分利用国开行、农发行等融资渠道,通过多次对接,两家银行同意对我市7个项目进行贷款,贷款金额43.7亿元。目前已批复4个,贷款资金38.63亿元。在做好棚改项目的同时,积极对棚改安置区周边配套基础设施情况进行排查摸底,针对铁西区域、牌坊街区域棚户区改造等14个项目基础设施不完备情况,制定了2015-2018年棚改配套基础设施建设计划,谋划道路、桥梁、排水设施、供水供气供热等城市基础设施项目59个,计划投资28.9亿元。2015年,我市争取14个棚户区配套基础设施建设项目中央预算内资金1.2亿元。五是强力推进征迁。拆迁征收难仍是制约棚户区（城中村）改造工作的主要瓶颈,各城市区根据不同情况,积极探索推进,取得了一定成效。卫滨区全力推进铁西旧城改造及市政路网建设,完成了东水东、十里铺、沈小营三个承担保障房任务区域和百泉大道、高村路、苏门街三条市政道路的征地拆迁,拆迁面积近16万平方米。特别是在沈小营安置区的征迁中,创造了9天征收拆迁补偿协议全部签订,21天拆除6万平方米,盘活土地近110亩的"铁西速度"。牧野区政府精心安排,开展重点项目征收拆迁"百日攻坚"活动,3个多月内完成征收拆迁309户,完成拆迁5万多平方米。红旗区去年共完成征收面积87.36万㎡,超额完成年度目标。其中印染厂棚改项目采用了"预征收"办法,共征求1350户、98%居民同意改造,厂区去年4月签订补偿安置协议,9月份完成老厂搬迁任务,10月份启动拆迁,共拆除厂房约7万㎡。六是强化推进机制。市主要领导先后多次围绕棚户区（城中村）改造项目进行实地调研,协调解决问题。坚持定期组织召开棚改例会,特别是自去年6月份以来,坚持每月分别进行一次现场办公,把棚改例会召开到项目工地。先后20次组织有关部门深入城市区60余个项目工地实地踏勘,现场召开会议,现场研究协调,对涉及的100多个问题明确了具体处理意见和推进措施,形成会议纪要20期。市棚改办的同志也多次到项目现场进行督促检查,帮助项目协调解决问题和困难。

三、存在问题

为推进棚户区（城中村）改造,尽管我们做了大量工作,取得了一些成绩,但仍然存在不少问题。一是部分项目准备不充分。一些开发企业或改造主体介入棚户区（城中村）项目前,对我市棚户区（城中村）改造政策缺乏深入研究,没有吃透,论证不充分,没有从拆迁安置、土地成本、建安成本、配套建设等方面算好账,对困难估计不足,匆忙启动征收拆迁和项目建设,实际推进中资金难以平衡,如对段村留庄营项目初步审计,资金缺口达4.91亿元;当一些项目不能盈利时,部分开发企业就要求提高容积率等政策支持。如太阳城、滨河湾等棚户区（城中村）项目。二是征迁进度缓慢。根据我市棚户区（城中村）改造实际情况,项目前期征迁、建设安置房、货币化安置等需要大量资金,因资金不到位,直接影响项目建设,这是影响项目征迁的重要原因;为破解拆迁瓶颈制约问题,尽管我市专门出台土地分宗出让办法,以推进先安置后开发,实现项目滚动发展;但因拆迁工作相对滞后,安置区域面积达不到分宗出让的最低标准,致使改造项目无法及时供地。同时,部分居民在拆迁安置时相互攀比,要求过高,提高了拆迁成本和征迁难度。特别是个别居民漫天要价,由于缺乏有效制约手段,走司法程序时间较长,造成拆迁征收难度加大。另外,少数公职人员和部分市直部门单位,不能以大局为重,在拆迁征收中不起带头作用,配合不够,如政工里棚改项目、平东实业公司棚改项目、张庄城中村改造项目、中央财富广场等项目就涉及此类问题。三是个别项目存在"吃肉剩骨头"现象。各城市区在棚户区（城中村）改造时对整个项目进行收益测算后,在规划设计指标上对项目收益进行整体调控,确保企业合理利润,但在实际操作中部分开发企业对项目区域现状容积率较低的易开发区域进行开发销售,对现状容积率较高、征迁难度大的区域不积极推进甚至搁置,形成"吃肉剩骨头"现象,由此带来一系列遗留问题和不稳定因素。四是土地出让金返还具体操作政策需进一步明确。目前我市只明确了土地出让金返还的原则,但尚未出台支持土地出让金返还的可操作性的细则和程序,一定程度上影响出让金返还时效,给企业带来资金压力,影响项目安置建设、土地出让金缴纳等工作。特别是涉及改制企业用地、收储用地和教育用地等特殊用地项目,出让金返还政策有待进一步明确。水泵厂、755厂、有机化工厂、枣焙街等项目就因这类问题影响了工作推进。五是市政配套设施需进一步完善。由于市政投入欠账大等原因,我市一些棚户区（城中村）改造项目存在道路、水电气暖等市政配套设施不完善问题,特别是铁西区域、华北石油局新乡基地棚户区改造和孙聂秦城中村改造项目等14个项目较为突出,需要按照计划,尽快完善市政配套设施。六是部分项目开发企业实力不强。在确定开发企业时,没有选择实力强、资信状况好的企业,未经过第三方评估,一些改造项目特别是现状容积率较高的项目拆迁安置成本高,项目前期投入大,部分开发企业在推进中出现资金紧张,甚至资金链断裂问题。且目前银行信贷政策收紧,除恒大、绿地等较大规模企业外,大量中小开发企业难以获得银行资金支持。如尚庄、张庄城中村、人民路中段棚户区等项目建设出现停滞。七是安置房建设品质需进一步提升。一些棚户区（城中村）项目安置房与商品房在品质上存在差异,需在建筑功能、户型设计、环境品质、配套设施等方面需进一步提高安置房质量,提高群众满意度。八是工作落实不力。在棚改项目推进中,我带队20次现场办公,研究梳理100多个问题,印发了20期会议纪要,对有关问题明确了具体意见和操作办法,一些解决问题的意见和办法已经过了预定时限,仍然落实不到位。部分市直部门服务意识不强,办事效率不高,土地、规划、建设等手续办理环节,未真正形成联审联批机制,特事特办、交叉推进的绿色通道尚未完全成型。有的部门缺乏担当意识,主动作为不够,推推动动,不推不动,原本应在职责范围内解决的事宜,非要上棚改例会研究解决,造成矛盾上交。如在印染厂棚户区改造项目推进中,个别职能部门各执己见、互不让步,棚改例会上我协调了几次,至今仍有个别问题未得到彻底解决。

四、下步工作

要认真落实中央和省委城市工作会议精神,到2020年完成现有的棚户区（城中村）改造,重点打好2016-2018三年攻坚战。2016年棚户区（城中村）改造要同水系建设和打通断头路相结合,优先实施"沿渠、沿河、沿湖"和住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目,重点推进定国村、石牌坊区域等34个棚户区（城中村）改造项目,其中:棚户区项目22个（红旗区6个,牧野区9个,卫滨区6个,经开区1个）,今年6月底前完成招商工作,9月底前完成征收前摸底,12月底前开工建设。城中村项目12个（红旗区6个,牧野区6个）,今年11月底前全部开工。对于省台账项目,要严格按照省政府要求加快推进,7个2016年项目（1个棚户区、6个城中村,均为续建项目）4月底前务必全面开工;2015年省台账项目,今年要完成投资50%以上,确保实现明年基本建成的目标。

为更好完成年度项目任务,要具体做好以下五项工作。一是明确目标责任。各城市区政府是改造建设的主体,政府