在全市物业管理工作会议上的讲话

同志们：

这一次全市的物业管理工作会议是市政府常务会议研究决定召开的，政府常务会议其中一项议题就是关于促进加强关于加强住宅小区的物业管理实施意见实际上也是贯彻安徽省出台的物业管理条例。这个决议中除了出台了住宅小区的物业管理实施意见之外，其中重要的一条，就是要求召开一次高规格的城市住宅小区物业管理工作推进会，所以我们今天的会议就是落实市政府常务会议的精神。这一次会议，是市、县市区、乡镇、社区一个总体的动员会。还有我们参加会议县市区的分管的负责同志来了，市政府有关部门参加了，同时*城三区的办事处的主任，一部分社区的干部都参加了会议，希望我们会议的贯彻落实能够有比较高的效率或者是成效，这是我们所希望的，那就在乎大家。事前我们所做的文章、会议的筹备各方面都是成功的，关键还是在落实。三个单位的发言，特别是经验介绍，我个人听得非常认真，特别是*物业，介绍的经验很好，同时颍上县、颖东的河东办事处也分别介绍了自己的管理经验，听过以后我个人感觉很受启发。*同志对我们如何加强房地产的住宅小区的物业管理工作提出了全面的要求，这些意见都是通过政府常务会议研究的，我都赞同，希望同志们抓好贯彻落实。在此，我强调三条。

一、提高思想认识，切实增强做好物业管理工作的责任感和紧迫感

"物业"一词来源于英语，由香港传入沿海、内地，它的含义为财产、资产、地产、房地产、产业等，这是物业涵盖的一个范围。"物业"这个词是自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。从概念的描述，它有很典型的商品属性，它是一种商品，不是无偿的，是一种市场行为。从物业工作的实践来看，至少它包括这四个环节：物业的共性问题，包括设施设备的建设，物业服务；物业的消费问题，主要是业主；物业的投入问题和物业的管理问题。这四个环节，目前面临的主要矛盾是供不应求。这个供不应求既有数量问题，有些地方根本没有，老旧小区谈不上有物业，更重要的还有质量问题，随着生活水平的提高，业主对物业服务的品质和个性化的需求在增加，现在的物业企业满足不了需求。

要提升物业管理水平，必须实现三个转变。

（一）以小见大要有一个转变

从经济社会发展阶段来看：温饱没解决的时候不需要物业，那都是小事，都是小题大做；温饱解决了，物业这个概念有了，需求并不高，也是个小事；但是全面小康之后，物业在生活中的地位和作用那就不一样了，这就是个大事。所以它由小到大是一个过程，再说具体一点，物业看似鸡毛蒜皮、家长里短，每个人出了机关的门都是一个市民或者是一个居民，但是每一件鸡毛蒜皮的事都关系着衣食住行用，24小时一刻也逃避不了。不仅如此，物业还关系到人活的尊严和生活的品质，是最直接最重要的民生问题。

（二）由乱到治的转变

一是设施乱，就是基础设施水平参差不齐，老旧小区几乎没有，新建小区也是不平衡；二是环境乱，乱倾乱倒、乱扔垃圾等等，环境很乱，绿化没人管；三是主体乱，主要是指物业企业和业主委员会，目前阜城区大概不足三十个小区有业主委员会，有资质的物业企业也是其中的少数，虽然说一百多家，一百多家远远满足不了阜城物业管理的需要，很多是不合法的，没资质的；四是章法乱，有有章不依的问题，有无法可依的问题；五是管理乱，政府及有关部门，特别是基层政府，办事处没有尽到应尽的责任；六是秩序乱。乱的根本原因在于缺乏治理。政府管理缺位，部门推诿扯皮，企业管理缺失，收费质价不符等等一系列问题。要解决这些问题，必须做到法治、群治和专治相结合。

（三）由表及里的转变

物业管理问题折射的有道德问题、有文明问题，也有法律的水平问题。首先是道德问题，有物业企业的职业道德问题，也有业主的社会公德问题；有物质文明问题，也有精神文明问题，设施欠账，设备不配套都是物质文明问题，但是也有精神文明问题；再一个就是法治问题，有法不依、无法可依这两点最多。一些小区形成了小区管理难、纠纷调解难、物业收费难、企业生存难四难的问题在恶性循环，群众举报投诉不断。按照省委提出来的*要建设皖西北的区域中心城市以及市委提出来我们要建设大美*，建设具有竞争力的现代化大城市，这些都迫切需要我市加强住宅小区的物业管理工作。

二、理清工作思路，准确把握加强物业管理工作的突破口和着力点

这个突破口、着力点就是抓规范。国务院的《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、市政府常务会议研究制定的实施意见，是规范各类行为的基本遵循。

（一）规范政府管理

这是主要问题，政府不抓会越来越乱，市、县市区，特别是三个城区要带头，特别是办事处、社区，三级政府以及社区组织都必须把物业管理抓起来、规范起来，实现重心下移，这个事就该你们办。城区要示范给县市看，或者示范给县乡来看，要落实三区政府的属地管理的责任。同时街道办事处要负责具体实施，具体的任务是街道办事处的，另外社区居委会要把它作为主业或者主业之一，社区居委会作为一级群众自治组织主要是提供便民服务，物业管理搞好了这就是最大的便民、最实惠的便民。规范政府管理关键要解决的问题主要是强化责任，就是从区政府到办事处，要把区政府的责任、街道办事处的责任、居委会的责任要明确清楚。三区政府要解决好小区的物业管理谁来管、管什么、如何管的问题，责无旁贷；街道办事处重点解决抓具体、具体抓、把问题抓细抓实的问题；社区是主力，要把小区物业管理遇到的问题抓在手上不放，一些矛盾问题的调解、发动大家参加业主委员会等都在社区居委会；部门，各级房管部门负责统一监督管理，其他有关部门各负其责。

（二）规范源头治理

要做到不欠新账，还清老账。所谓不欠新账，新建住宅小区必须配套物业管理的设备设施，具体的讲就是水、电、气、路、绿化、安保、照明等等必须齐全。关键是如何还清老账，还清老账主要针对老旧小区。目前全市老旧小区的面积非常大，设施欠账多，物业管理落后，要逐步的管理好，特别是阜城三区，设施不足的怎么配置，管理跟不上的怎么加强管理，企业不规范的要整治。市房产局和三区政府要结合棚户区的改造，老城区的建设欠帐要逐步还清。要抓好两金制度实施，履约保证金和物业工程质量保证金要加强统管，取之于民要用之于民，两金要管理起来。第三个就是抓养护、维修。

（三）要规范涉物行为

涉及物业行为应该有这三种行为：一是企业行为特别是物业企业，二是业主行为，三是社会行为，大体上跟物业有关的行为有这三类。主要是抓两条：一个规范收费，这个收费要有规矩，要公开，三区要针对物业管理收费开展检查，加强管理。第二个是规范服务，物业服务有数量问题更主要的是质量问题。要做到收费明码标价，服务内容要向业主公开。

（四）规范涉物主体

规范涉物主体关键是抓两条。一是抓清理：清理不规范的企业、清理不合理的收费、清理欠账的设施；二是抓覆盖，到明年上半年要做到四个全覆盖：业主委员会、合法的物业企业、办事处社区的平台、三位一体的机制，四个全覆盖，作为硬性要求。

三、强化工作保障，确保物业管理各项工作落实到位

要做到三个加强：第一是要加强领导。今年要把这项工作纳入政府考核，把'三个起来'作为考核的硬指标。一是把组织建起来；二是把规矩立起来，各县区政府要有配套的制度；三是把机制建起来，这个机制要调度、要监管、有问题要解决。第二是加强综合整治，市房产局要制定方案。小区内的违法违规行为要依法整治，限期解决；乱收费的行为要综合整治，限期解决。第三是加强宣传。一要抓好动员，三个区在月底之前要召开推进物业管理、提升物业管理水平的动员会，要把社区办事处、有关物业企业、业主委员会都召集起来，要解决一些问题。第二是抓培训，要把物业管理企业、相关人员、社区办事处的负责同志在一起系统的培训，重点培训三个城区，三个城区全覆盖。第三是抓宣传，主要是媒体要把两个条例--国务院的条例、省人大的条例跟市政府常务会议研究的实施意见、这次李市长在政府常务会议上提出的要求要系统推进、加强宣传。

以上概括起来，就是"一个起点、三个转变、四个规范、三个加强"。目的是把我们现场会同志们能看到的、经验介绍你们听到的、奉田同志部署的归纳总结到一起，提纲挈领便于大家抓紧落实。我们加强物业管理这个初级阶段究竟什么时间能度过去，咱们过去讲社会主义初级阶段需要上百年，我估计我们市还需要十年时间，需要我们在座的共同努力。今后这样的会，现场会还会经常开，并且会越盯越紧，希望同志们抓好落实。我的讲话完了，谢谢大家。