在市深化物业高质量发展改革及物业纠纷化解工作推进会上的讲话

在〔*〕市深化物业高质量发展改革及物业纠纷化解工作推进会上的讲话

同志们:

今天召开这次会议,主要任务是深入学习贯彻关于基层治理现代化的重要论述,全面落实上级党委政府关于物业管理工作决策部署,总结交流经验,分析研判形势,对深化物业高质量发展改革及物业纠纷化解工作进行再动员、再部署。当前,物业管理工作已进入攻坚关键期,必须拿出更大决心、更实举措,推动各项改革任务落地见效。

一、认清形势、正视问题,切实增强推进物业改革的紧迫感责任感

物业服务连着千家万户,关系群众切身利益,是民生关键小事,更是治理强国大事。近年来,〔*〕市物业管理工作取得积极进展,截至2023年底,全市物业服务企业达363家,从业人员8974人,物业管理小区695个,覆盖面积5817万平方米,物业管理覆盖率79.9%。2024年以来,通过建强"红色物业"引擎、创新"吹哨报到"机制,物业服务质量稳步提升,群众满意度持续提高。

但必须清醒认识到,当前物业领域仍面临不少突出问题。部分小区物业服务质量不高,乱收费、服务不到位现象时有发生;业委会成立难、履职难、监管难问题依然存在;物业纠纷呈上升趋势,2024年全市物业纠纷案件同比增长15%,虽然化解率达到82%,但重复投诉率仍然偏高;部门协同不够顺畅,存在"各自为战"现象,街道有责无权、部门有权无责矛盾突出。这些问题直接影响群众获得感、幸福感、安全感,必须高度重视,采取过硬措施加以解决。

当前,物业改革已进入深水区,到了必须破题的关键时刻。各级各部门要站在推进治理体系和治理能力现代化的高度,深刻把握物业改革的紧迫性与艰巨性,坚决摒弃"为改而改"的形式主义,牢固树立"为民而改"的价值导向,真正把改革着力点放在解决群众房前屋后的实际问题上,以更高站位、更实举措推动物业管理工作迈上新台阶。

二、聚焦重点、精准发力,推动关键领域改革取得突破性进展

深化物业改革必须突出问题导向、目标导向,坚持靶向施策、精准发力。2025年第四季度至2026年底,要集中攻坚,重点抓好以下四个方面工作。

(一)建强"红色物业"引擎,筑牢党建引领坚强堡垒

党建引领是破解物业管理难题的根本保证。到2026年底,要实现物业服务企业党组织覆盖率100%,业委会党组织覆盖率95%以上,创建50个市级"红色物业"示范小区。

组织体系建设方面,健全县、街道、社区三级党建引领物业管理架构,形成纵向到底、横向到边的责任联动体系。在具备条件的小区全部成立党支部,推行"支部建在小区上"模式。对暂不具备成立党支部条件的,选派党建指导员,实现党的工作全覆盖。建立社区党组织领导下的居委会、业委会、物业企业"三方联动"机制,每月至少召开一次联席会议,共商小区重大事项。

职责分工要明确。组织部门牵头抓总,负责物业党建工作的宏观指导和督查考核,将物业党建工作纳入各级党组织书记抓基层党建述职评议重要内容。住建部门履行行业主管责任,负责"红色物业"创建标准的制定和实施,建立物业服务企业党建工作台账。街道社区履行属地管理责任,具体负责辖区物业企业、业委会党建工作指导和日常管理。

考核评价要动真碰硬。建立"红色物业"星级评定制度,设置一至五星级,与物业服务项目招投标、评优评先直接挂钩。五星级物业企业在招投标中给予加分,一至二星级企业限制承接新项目。建立业主满意度测评机制,每季度开展一次扫码评价,满意度低于60%的,由街道约谈企业负责人;连续两次低于60%的,建议业委会启动解聘程序。党员从业人员实行积分制管理,参与社区服务、矛盾调解的给予加分,积分作为评先评优重要依据。

(二)完善矛盾纠纷多元化解机制,构建源头治理工作格局

物业纠纷化解要坚持和发展新时代"枫桥经验",构建"人民调解、行政调解、司法调解"联动体系,确保2026年物业纠纷化解率达到90%以上,重复投诉率下降50%。

组织架构上,市县两级成立物业纠纷调解委员会,街道设立物业纠纷调解工作室,社区设立调解工作点,形成三级调解网络。选聘优秀法官、检察官、律师、住建专家组成调解专家库,实行"专家坐班制",每周至少两天到基层调解室坐班指导。政法委要发挥统筹协调作用,将物业纠纷化解纳入平安建设考核,占比不低于5%。法院系统要建立物业纠纷诉前分流机制,对事实清楚、争议不大的纠纷,引导当事人先行调解。2025年起,所有物业纠纷案件进入诉讼程序前,必须经过调解程序,否则不予受理。

司法保障要精准有力。市中级法院要制定物业纠纷快审快结工作指引,对调解不成的案件,适用简易程序,原则上45天内审结。建立小额物业纠纷速裁机制,标的额5万元以下的案件,实行一审终审。检察院要加强对物业领域公益诉讼的探索,对侵害业主公共利益的行为,支持业委会提起诉讼。公安、城管等部门要建立联动执法机制,对物业小区内乱搭乱建、毁绿占绿、违规停车等行为,接到物业企业报告后,必须在2小时内到场处置。

时间节点要卡严卡死。2025年12月底前,完成三级调解网络组建和专家库建设。2026年3月底前,完成调解员首轮培训。2026年6月底前,实现调解工作点社区全覆盖。每季度通报一次调解成功率,连续两次排名后三位的街道,由市委政法委约谈主要负责同志。

(三)推动"吹哨报到"工作闭环,破解基层"看得见管不了"难题

"街道吹哨、部门报到"机制是提升基层治理效能的关键一招。2026年要全面实现"吹哨报到"事项响应率100%、办结率95%以上、群众满意率90%以上。

具体操作流程必须规范严谨。第一步,哨源发现。社区网格员日常巡查,或接到业主投诉后,对问题进行初步研判。属于社区职责范围的,立即处理;属于部门职责的,进入吹哨程序。第二步,精准吹哨。街道党工委研究同意后,通过"吹哨报到"信息平台向相关职能部门派发电子"哨单",明确问题描述、办结时限、报到地点。第三步,限时报到。职能部门接到"哨单"后,必须在30分钟内签收,2小时内派员到场,简单事项当场解决,复杂事项制定方案。第四步,协同处置。涉及多个部门的,由街道明确牵头部门,其他部门配合。对推诿扯皮、不配合的,街道可直接向市委、市政府督查室报告。第五步,结果反馈。处置完毕后,职能部门24小时内通过平台反馈结果,街道组织社区、物业、业主代表验收,合格后方可结案。第六步,一事一评。由街道、社区、业主三方对部门响应速度、处置效果进行评价,评价结果纳入部门年度绩效考核。

责任部门必须明确。城管执法部门负责小区违法建设、乱堆乱放、毁绿占绿等问题处置。市场监管部门负责物业服务乱收费、违规经营等问题查处。公安机关负责小区治安、消防、车辆乱停放等问题治理。消防救援机构负责消防通道堵塞、消防设施损坏等问题整治。住建部门负责房屋质量、物业服务质量等问题监管。生态环境部门负责噪音、油烟扰民等问题处理。每类问题必须明确主责部门,杜绝推诿扯皮。

考核问责必须较真碰硬。建立"吹哨报到"考核办法,部门响应情况实行月度排名、季度通报、年度考核。响应率低于100%的,每低一个百分点扣减年度绩效分0.5分;办结率低于95%的,每低一个百分点扣减1分;群众满意率低于90%的,每低一个百分点扣减0.5分。对连续两次排名后三位或年度考核排名末位的部门,由市委、市政府分管领导约谈其主要负责人;对因处置不力造成重大影响的,严肃追责问责。

(四)强化司法保障支撑,筑牢物业治理法治防线

法治是物业治理的基石。要构建"法规完善、执法严格、司法公正、守法自觉"的物业治理法治体系。

立法保障方面,2026年6月底前,市人大常委会要完成《〔*〕市物业管理条例》修订工作,重点明确业委会法律地位、物业费调价机制、物业企业退出机制、公共收益管理等关键条款。市司法局要会同住建部门,制定条例配套实施细则,确保法规可操作、能落地。

执法监督方面,建立物业执法联动机制,城管、市场监管、公安、消防、住建等部门组建联合执法队伍,每月至少开展一次集中执法行动。对物业企业违法行为,严格执行"双罚制",既处罚企业,也处罚相关负责人。建立物业企业"黑名单"制度,对年度内受到三次以上行政处罚或一次以上重大行政处罚的,列入黑名单,限制其承接新项目,清退现有项目。

司法服务方面,法院系统要在大型社区设立法官工作站,每周固定时间驻点办公,提供法律咨询、诉前调解、巡回审判等服务。检察院要在街道设立检察联络点,对物业领域职务犯罪、侵害业主利益犯罪提前介入、快捕快诉。司法行政部门要组织律师、公证员、仲裁员成立物业法律服务团,为业主和物业企业提供免费法律咨询,引导当事人选择最适宜的方式解决纠纷。

三、协同联动、压实责任,确保改革任务落地见效

深化物业改革是一项系统工程,必须全市一盘棋,打破部门壁垒,将"各自为战"转变为"齐抓共管"。

(一)健全高位调度机制

市委、市政府成立物业高质量发展改革领导小组,由市委主要领导任组长,市政府主要领导任第一副组长,相关市领导任副组长,每月召开一次调度会,研究解决重大问题。各县区要比照成立领导小组,每两周调度一次。领导小组办公室设在市住建局,实行实体化运作,抽调专人集中办公,负责统筹协调、督查督办、考核评估。建立"周报告、月通报、季点评"制度,每周收集工作进展,每月印发通报,每季度召开现场推进会,晒成绩、比进度、促落实。

(二)强化要素保障支撑

人员保障方面,街道要明确专门机构、专门人员负责物业管理工作,辖区小区超过50个的,至少配备3名专职人员;30至50个的,配备2名;30个以下的,配备1名。社区要落实"两委"成员分片包干小区制度,每个小区明确一名社区干部作为物业党建指导员。经费保障方面,市、县两级财政要将物业管理工作经费