调研报告：浅议XX特色商圈建设运营

浅议XX特色商圈建设运营

近年来，县委、县政府认真贯彻落实党中央和省市关于构建现代流通体系的部署要求，大力推进全域商业体系建设，着力创新商业业态，提升服务品质，拓展消费场景，优化营商环境，为拉动县域内需、繁荣市场、促进消费、保障民生发挥了积极作用。截至目前，城区登记注册的工商户7288户，其中：个体户5506户、其他户1782户。城区有门店商铺3030个，专业市场有商铺407个。

一、县城主要市场建设运营情况

（一）钟鼓楼商圈建设运行情况。钟鼓楼商圈位于县城中心地段（主要指东至相府路，西至广场东侧，南至解放路，北至云川路区域），区域内人口聚集度高，交通便利，集聚辐射强，人流车流较大，聚集了商业步行街、供销大厦、温州商厦、德丰商厦、同人大厦、龙华商厦、永盛贸易等街区和大型商超，共有商户1269户，占县城个体总户数的29.9％。其中：步行街500户，其他商户769户。主要经营日用百货、服装、电器、餐饮、酒店等行业，商圈所需的零售购物、现代服务、餐饮住宿、休闲娱乐等基本功能完备，是我县最具人气、最活跃的商业集聚区。但商圈内的规划设计标准低，建筑外立面存在不同程度的"破相"，便民生活服务设施和机动车位不足。

（二）专业市场建设运行情况。目前县城有祥泰建材、润昌源农机、亨达汽配等专业市场3家。祥泰建材市场规划用地面积21亩，2014年5月开工建设，计划建设功能各异的4栋建材城、2栋综合楼及附属设施等，于2017年停工。已建成3栋建材城，1栋建材城部分主体完工，1栋综合楼完成建设任务未竣工验收，先后完成投资8600万元，建筑面积4500平方米，共有商铺218间，疫情前进入建材市场的经营户11户，目前仅剩3户。该市场因未按计划完成拆迁加之债务纠纷，后续工程无法实施，长期处于停滞状态。润昌源农机市场规划面积150亩，于2015年5月开工建设，2016年8月完成主体工程，完成投资1.3亿元，建筑面积4.5万平方米，市场内部区域划分为农资产品交易区、二手车交易区、农机产品展示区、汽车配件区、仓储区、农机配件区、废旧农机回收区等七个功能区，共有商铺97间、展厅2个，现入驻鸿发祥药业等企业3户。亨达汽配综合市场规划面积75亩，始建于2014年7月，完成建筑面积3万平方米，2017年11月投入运营，计划投资1.6亿元，实际投资1.1亿元，建成车辆维修、美容厂房10栋、汽车销售中心1栋、商业中心1栋，可入驻汽车维修户100户，现入驻10户。

（三）其它市场建设运行情况。西关市场始建于2013年9月，2015年投入运营，总投资4000万元，实有A、B两座商业楼、店面123间，A座一楼共计50间店面运营正常，主要经营五金、日用百货等；B座一楼经营超市，其它73间店面空置，空置率达59％。东关市场始建于九十年代初，2016年8月进行改造，2017年12月重新投入运营，实有店面34间，出租27间，主要经营理发、缝纫、日用品等。西津市场位于西津西苑中心地带，主要为满足西岚苑社区居民购物需求，与西津西苑小区同步规划建设，2017年11月开工建设，2020年11月竣工，建筑面积8489平方米，总投资750万，设计两层，一层经营儿童游乐场，二层正在启动改建商贸物流配送中心。正安蔬菜批发市场始建于2015年8月，2017年投入运营，总投资1.1亿元，分两期建设，其中一期工程建成B（现电商中心）、C、D楼体3栋，蔬菜交易大棚3座，冷库1座；二期工程建成蔬菜交易大棚1座，未投入运营。目前部分场地出租从事汽修、冷库对外出租从事蔬菜冷链业务，其它大部分空置。公园路早市共设置206个临时摊位，有经营户110户，主要经营自产自销农产品和瓜果蔬菜。

二、存在的主要问题

受疫情影响、双循环波及，教育移民、人口外流及线上消费冲击，县城各类市场人气不足，总体消费不尽人意。加之专业市场大都存在产权纠纷难以短期消弭，经营制约因素复杂。县城市场各自发展态势不容乐观。

（一）钟鼓楼商圈建设方面：一是整体风貌有待优化。钟鼓楼商圈作为XX的商业中心，整体风貌品味还不够高，四大街明清风格特色明显，其它区域建筑风格风貌不明显较为单调，对外影响力、吸引力还不够大，需要加快优化改进。二是基础设施亟待改造。商圈内商业步行街已运行20多年，规划设计标准低，配套设施不完善，楼宇立面墙体、店面招牌陈旧，地下水、电、暖等管网设施老化，部分店铺已无法营业。街面瓷砖多处松动、塌陷、脱落，影响市容市貌，便民生活服务设施和机动车位不足，迫切需要改造提升。三是业态组合尚待优化升级。商业步行街内中低端传统商品比重较大，专卖店没有形成一定规模，品牌的重复率和商品同质化比较突出，商务、休闲、娱乐等功能不完善，需进行调整引导和升级。

（二）专业市场建设方面：一是建设遗留问题较多。受诸多历史遗留问题制约，长期处于停滞或半停滞状态，一直未能发挥其应有的功能作用。如祥泰建材市场由于房屋产权不明晰、债务纠纷，部分拆迁未完成，加之个别工程未按图施工、消防工程未完工，暂不具备营运条件。亨达汽配市场位于G570线工业园区路段西侧，G570未留进口，入口坡度较大，车辆进出不便，回盘场地受限，汽修个体户入驻意愿不强。二是管理粗放观念落后。经营者缺乏企业管理的经历，在创业中一边闯市场一边凭感觉和经验对企业进行经营与管理，存在粗放管理、非专业化管理、家庭式管理、经验管理等不科学的管理模式。如润昌源农机市场没有固定的工作人员来管理营销，经营市场、驾驭市场的能力不足。三是市场主体信心不足。受市场疲软和疫情影响的因素，加之建设时投资较大，后续策划运营经费投入不足的原因，发展信心受到影响。各经营主体坐等商户入住，主动谋划举措少、想办法解决问题的积极性不高。

（三）其它市场建设方面：一是集聚效应不强。由于部分市场是自发形式，市场主体不明确，大部分市场功能不完善、特色不明显，交易量小、档次低、规模小，普遍存在"有场无市"的现象，农贸、商贸、餐饮布局零散、人气不旺。二是经营方式陈旧。市场经营户存在惯性思维，经营观念比较落后，低端商品多，同质化竞争严重，经营效益不高，导致部分店铺长期闲置。三是市场消费萎靡。近年来我县人口呈逐年下降趋势，2022年末全县常住人口比上年减少0.14万人，社会消费品零售总额明显下降，2021年同比下降4.4％，2022年同比下降15％，可比价综合考虑同比2020年下降20％左右，加之线上淘宝、拼多多、京东等电商平台挤压实体经济，导致城区经营异常的个体户达到1266户。

三、意见建议

针对发展环境、空间、格局、模式发生的深刻变化和形势，围绕实现"三大目标"，以项目建设为关键补短板，以更加积极的态度应对挑战，以更实更高的标准，创新发展之举，凝聚发展之力，整体推进，分类突破，攻坚克难，努力推动县城市场运营迈上新轨道，取得新成效，为全县高质量发展、建设社会主义现代化幸福美好新XX创造有效支撑。

（一）以步行街基础设施项目改造提升为核心，全力打造特色鲜明的钟鼓楼商业圈。一是坚持规划引领，突出鲜明特色。制定《XX县钟鼓楼商圈和特色街区（市场）建设规划》，明确商圈和特色街区（市场）的区域范围、功能定位、产业导向和发展目标。充分发挥规划的"龙头"作用，推进业态集聚和转型升级，引导错位发展和优势互补，加快形成整体效益。要坚持高起点规划、高水平设计的原则，尽快修订完善《XX县钟鼓楼商圈特色文化街基础设施提升项目规划设计方案》。文化街设计理念上，要以系统化、科学化、人性化的理念为出发点，围绕"丝绸之路"历史文化主题，结合钟鼓楼及城市整体"明清"建筑风格，突出"汉唐"风格，融入现代与古典的表现手法，精心设计布展灯光，形成流光溢彩的立体景象，打造一个融建筑与环境景观为一体的具有XX特色的城市空间体系，体现XX良好的城市形象。功能定位上，要突出"精品名店街"的特征，建设成为以精品店、特色店、专业店为主，集购物、休闲、餐饮、娱乐、夜经济为一体的现代化商业步行街。目标要求上，要通过地下地面改造商铺全景式立体式包装，将其建成全县最靓丽、最高端、最具特色、最具人气的现代商业聚集区。打造一个夜经济繁荣、多元化高端服务的综合性时尚休闲经济街区，河西走廊知名的特色节点驿站。二是整体统筹谋划，优化商圈环境。按照"基础配套化、管理专业化、运营智慧化、服务便利化、业态特色化、监管常态化"的要求，从商圈的立面感观、空间布局、平面功能、昼夜交替、配套设施、规范管理、优质服务等多方面统筹谋划推进，赋予钟鼓楼商圈新的城市活力。要不断完善基础配套设施，在街景美化、灯光亮化、街道绿化、休闲空间、店招立面等方面统一规划设计，配备有特色的沿街座椅、残疾人设施等人性化的配套设施，增强商圈的休闲和休憩功能。强化城市文化内涵挖掘和生态环境塑造，配套完善凸显XX特色的雕塑、小品等城市家具，塑造有城市记忆的人文景观，充分利用新媒体技术，把XX的历史文化、风土民情、地域美景和人文精神等文化元素融入到商圈中，营造更具文化体验性、消费舒适性、现代多元性的休闲消费环境。三是明确重点任务，加快项目实施。要坚持安全与便利、美观与实用统筹结合的原则，高标准完成地下智慧停车场建设，并配套完善水、电、暖等基础设施。地上风貌改造，步行街四周建筑应与城市整体"明清"风格相一致，内部商铺体现"汉唐"风貌，着力塑造"明清"与"汉唐"相得益彰的休闲购物消遣娱乐环境。在景观建设上，步行街中心雕塑要极具地方特色，并在北进出口建一座标志性主门，其它进出口各建一座副门，营造浓郁的商业氛围，体现深厚的文化底蕴。要鼓励引导民间资本投入商圈整体改造提升，积极协调金融机构，为项目创造良好的融资环境，争取更多信贷资金支持，着力构建多渠道筹资、多元化投入机制，确保项目早落地、早见效。四是不断丰富业态，凸显区域优势。充分利用区域集聚优势，紧扣消费需求，不断优化导入休闲娱乐、文化创意、数字科技、都市慢生活等业态和服务，实现业态迭代升级。步行街在东西、南北主轴街区建立县城核心烧烤聚集区。突出"新、奇、特"引入新业态，引导退出二手家具等低端业态，重点培育建设集休闲健身娱乐、品牌服饰、商业零售、特色餐饮于一体的现代综合休闲购物中心。钟鼓楼周边以供销大厦、德丰商厦、温州商厦、同人大厦、龙华商厦等综合商业大楼为基础，积极引导发展各类新业态，不断提升品牌形象主力店比重，以高端优质的品牌塑造提升商圈形象。五是加大宣传力度，发挥引领作用。构建线上线下全媒体宣传推广体系，加大对钟鼓楼商圈的宣传力度，吸引广大群众关注商圈，形成全民参与、人人宣传、处处推介的良好氛围。要结合节庆活动、大型会展活动等，开展钟鼓楼商圈风采展示活动，提高知名度和美誉度。将商圈营销和旅游推介相融合，在高速公路服务站、星级酒店、农家乐等投放宣传手册，形成多行业联动、多部门协同、多领域互动的宣传营销新格局，不断提升XX的知名度和影响力。

（二）正视困难因市制策多方联动统筹推进，全面启动逐步盘活重点市场。一是充分考量市场形势，切实进行专业策划。各市场主体要切实转变思想观念，在重新审视自身优劣，充分认清市场形势的基础上，进一步坚定信心、开阔视野，全面理清发展思路和工作措施。如润昌源农机市场应主动出击，围绕打造县域工业产品展销中心，切实对市场的功能定位、发展方向、目标客户、营销策略等进行系统全面专业的策划，形成《市场运营管理方案》，为市场发展提供坚强有力的智力支撑，确保市场运营管理各项工作有序稳步推进。二是精心制定优惠政策，加大以商招商力度。各市场主体针对目前个体商户入驻意愿不强，启动工作打不开局面的现状，要制定出台优惠政策，在房屋租赁费上给予"免三年减两年"的优惠，并明确优惠时限以后的收费标准，消除商户的后顾之忧，积极吸引商户入驻。要加快完善市场基础配套设施，不断提升市场软实力，积极推介宣传市场投资发展环境、招商项目以及优惠政策，切实加大以商招商力度。如亨达汽配市场要千方百计引进4S店，或"舍本"引入专业汽修技师，以"名店名师"提升市场知名度和吸引力，逆转招商被动局面。三是适时调整经营战略，在转型发展上求突破。各市场运营企业要根据目前自身经营现状，在洞悉市场需求的基础上，科学研判未来发展预期，适时调整经营战略，在转型发展上做文章，找准最适合自己的发展策略。如祥泰建材市场要尽快理清债务纠纷，在发展目标上要着眼行业高端化，积极引进有实力的投资商合作开发经营。将建材市场和物流中心"打包"营销，构建多元化发展、多业态招商的新格局，营造优势互补、互利共赢的招商环境，推动市场健康发展。四是细化工作任务，增强工作合力。采取行业部门牵头推进的方式，逐步盘活专业市场。在全面了解各市场基本情况和存在问题的基础上，各牵头单位要坚持因市制宜、分类施策，各自制定市场盘活方案，梳理重点任务和工作措施，细化工作任务，靠实工作责任，成立工作专班，主要领导亲自抓，并明确分管领导、抽调专门人员负责市场盘活工作。各职能部门要充分发挥自身职能，尽职尽责，相互协调配合，形成合力，确保盘活重点市场工作有力有效有序推进。五是加强督查考核，稳步推进工作落实。制定重点市场盘活总体和阶段性工作目标，年度目标要纳入县委、县政府目标责任制进行考核。县委县政府督查考核办要把重点市场盘活工作列入年度督查计划，适时开展督促检查并进行通报，着力推动市场盘活工作取得实效。

（三）以提质增效提升品味提高效益为突破口，全面彰显集贸市场的集聚效应。一是东关市场要突出"改"。主管部门要围绕打造民俗生活用品服务区，抓紧组织实施东关市场提升改造项目，切实做好市场改造方案设计、项目申报、商户动员、风险评估等工作，确保改造工作早落地、早实施、早见效，力争通过提升改造项目的实施，彻底改变东关市场脏乱差的面貌，改出新环境、改出新成效。二是西关市场要突出"引"。围绕打造装饰装潢、家政服务、超市购物为一体的便民服务区，加大市场营销宣传力度，积极吸引客商入驻，使市场尽快活起来。三是西津市场要突出"配"。要结合县域商业体系建设，抓紧实施XX商贸物流配送中心改建项目，加快构建城区商贸物流配送中心、乡镇商贸服务中心、村组销售点的物流配送网络体系，满足现代物流配送行业的发展需要。同时，要充分履行监管职能，督促引导娱乐场所安全规范经营。四是正安蔬菜市场要突出"活"。正安蔬菜市场的全部资产目前已归属商业银行，金融监管机构要督促相关银行以拍卖或出租方式盘活市场资产，使现有资产充分发挥经济和社会效益。要通过逐步盘活，把市场建设成为线上销售和物流、配送相统一的蔬菜批发交易市场，使其充分发挥聚散辐射功能，带动县域产地市场和蔬菜市场的快速发展。五是公园路早市要突出"整"。相关部门要多方联动，加强协作配合，强化对早市及周边环境卫生、经营秩序、停车秩序等综合整治，围绕提升便民蔬菜服务区综合能力，明确摆摊位置、撤出时限等规范要求，引导商贩和市民增强环保意识、法治意识和文明意识，共同维护早市良好的环境秩序。六是支持大众"创"。要用足用活国家和省市县创新创业的政策措施，鼓励支持重点就业群体投资兴业，切实提振创业者敢于创业、勇于创新的信心，促进新动能快速成长。七是刺激万众"消"。认真贯彻中央和省市关于促进消费增长的各项举措，全力推进XX县促进消费增长的"十条硬措施"落实落细，积极开展商旅文体融合、线上线下结合、城镇乡村联动的促消费活动，持续激发消费活力。