县《市住宅物业管理条例》实施情况的报告(第2/3页)

（三）物业企业管理水平不够高。一是物业管理服务企业准入机制不健全。没有建立完善的物业服务企业准入机制，大部分物业企业通过开发商招聘进入，没有形成竞争机制。前期物业建管不分，给后期物业管理造成诸多隐患，对于业主反映的建筑质量问题敷衍应付，拖延时日，以求逾期，而拒绝承担维修义务，损害了业主权益。业主与物业企业关系紧张，致使物业没有管理的现象不断出现。XXXX、XXXX等小区前期物业承接查验不到位，存在没有雨污分离，电梯、消防等公共设施不合格现象。二是物业服务企业管理不规范。我县物业公司负责人大多无物业管理经验，对小区的人、财、物、房产变更信息等基本信息未及时掌握；大多小区不安装门禁系统，不雇用保安，安全隐患较大；有些企业为了盈利，减少服务项目，降低服务标准，甚至本该属于自己维修的范围推脱不维修，致使一些小区房子漏水得不到解决，小区绿化无人管理。XXXX、XXXX、XXXX等小区，不同程度存在机动车非机动车乱停乱放、墙面乱贴小广告、私拉乱接电线，电动车飞线充电、遛狗未牵绳、地面有宠物粪便、地面有散落垃圾，垃圾桶未密闭等现象。三是物业费收费难，收费不透明、不合理。对必须公开的事项，只公开收费项目和收费标准，不公开服务项目和服务标准。物业费也不能结合小区绿化面积、消防等公共设施实际情况合理收费，一律统一收费，甚至还有乱收费现象。XX物业负责的小区有XXX户业主X年不交物业费，XXXX小区业主反映每平方物业费达XX元。

（四）业主主体地位保障不够有力。一是业主大会和业委会成立难。住宅小区的居住人员结构复杂，居民素质参差不齐，对物业管理工作的认识比较滞后，参与物业管理的积极性不高，只要不涉及到自己切身利益，对小区事务大多不闻不问，再加上不少业主对业主大会和业委会的成立抱无所谓的态度，导致一些小区物业管理运行多年至今无法召开业主大会和成立业委会。二是业委会正常运行困难。《条例》第31条对业委会的职责有比较明确的规定，但在实际的工作中，业委会很难将具体的规定落到实处，再加上业委会虽然是业主选举产生的，但组成人员大都没有津贴报酬，属于无偿服务，很难在物业公司和业主之间起到桥梁和纽带作用，对物业企业和业主双方也缺少有效制约，因此工作积极性普遍不高。三是业委会监管困难。业委会是一个自治组织，没有明确具体的权力和责任以及与之对应的奖惩考核办法，很难对其运行情况实施有效监管。

三、下一步工作的意见和建议

（一）加快构筑完善的物业监管体系。县政府及其有关部门要充分认识深入贯彻实施《条例》，规范和加强物业管理工作的重要性和紧迫性。一要健全物业监管体制机制。县政府要加强领导，协调各职能部门各司其职、各负其责，消除部门障碍，严格履行各职能部门的监管职责，健全综合执法联动机制，有效解决职能交叉和监管缺失问题，形成齐抓共管的管理格局。对于检查中发现的影响居民生活和出行安全的消防、供电、供水、违建等重点短板要全面摸排，逐一列出整改清单和整改期限，持续推进，跟踪督办。重点解决消防管道无水，无法使用以及长期存在的违法建设，确保短期内得到明显改善。二要提升基层物业管理能力。推进物业管理工作重心下移，注重发挥街道、社区居委会属地管理作用，根据实际工作的需要，进一步加强基层物业管理队伍建设，使日常的物业监管、指导和调解工作能够真正落到实处。三要加快物管行业协会制度建设。充分发挥物业相关行业协会的作用，引导物业企业守法经营、公平竞争、诚信自律。同时，进一步加强县行业协会建设，指导和规范物业管理工作。

（二）逐步建立长效物业管理机制。一要加强配套政策衔接。及时总结我县物业管理工作实践经验，结合新的《民法典》及《条例》有关规定，针对目前物业管理中出现的一些突出问题，适时制定操作性强的政策措施，使立法本意落到实处。二要继续创新管理手段。全面推行"红色管家"，深化"三方联动"，以党建引领提升物业管理水平，强化基层党组织对物业服务管理工作的领导。推广多部门联合执法进小区机制，加强综合执法监管，切实解决好小区内垃圾混投、车辆乱停、经营网点扰民、占用消防通道、私搭乱建等居民关切的问题，提升群众的获得感、安全感和幸福感。三要加快落实扶持引导措施。积极探索物业管理与社会化服务有机结合的新路径，鼓励推进互联网+智慧物业的深度融合和产业延伸，拓宽物业服务企业增收渠道，助推物业企业转型升级。

（三）着力规范和提升物业企业服务水平。一要完善物业管理配套制度。不断细化各项管理指标，督促物业企业将服务内容、服务标准、收费标准、公共区域经营收益、维修资金使用情况等内容在小区显著位置对业主全面及时公开公示，促进物业企业守法经营，让广大业主"明白消费"。要严格物业服务企业的市场准入和退出机制，加大物业企业招工用工监督、服务质量考评等管理手段。同时，定期开展物业服务行业集中整治行动，加大对管理水平低、收支不透明、服务不规范物业企业的清理整顿力度。二要加强物业服务企业日常管理。健全完善物业服务诚信评价体系，搭建物业诚信档案和信息发布平台，及时向社会发布企业诚信信息和不良信用记录，促进物业企业诚信经营。规范前期物业招投标和承接查验，完善新旧物业管理交接机制。三要积极发挥示范带动作用。大力引进外地优秀物业服务企业，培育做强本地物业服务企业，在公平竞争中提升全县物业服务行业整体水平。在物业服务中增加养老、家政等服务项目，不断丰富物业服务内容。每年精心打造物业管理服务X-X个"样板企业""样板小区"，通过广泛宣传、观摩学习，形成示范引领效果，带动提升全县住宅物业服务品质。

（四）不断提高业主自治能力。一要规范业主委员会的成立与运行。街道、社区要加强对业主大会、业主委员会筹备组织工作的指导，严格把关业主委员会人员的素质，推进业主委员会建设与基层党建有机结合，引导党员干部在物业管理中发挥先锋模范作用，把热心公益事业、责任心强、乐于奉献，具有一定组织能力的业主吸收到业主委员会中来，着力提高业主委员会的运行质量和作用发挥。同时，要加强对业主委员会的监督检查，引导业主委员会正确行使职责权利。二要有序组织成立物业管理委员会。针对当前业委会成立难、运行难、监管难的客观现实，对尚不具备成立业委会的住宅小区有序组织成立物业管理委员会。三要鼓励成立物业自管小组。充分借鉴推广兄弟县区成功经验，对一些不具备组建业主委员会和管理委员会的生活大院、散居楼院等，鼓励引导居民成立物业自管小组，努力提升全县物业管理有效覆盖。县政府应尽快研究出台加强小区居民自治指导性文件，着力提高我县小区居民自治水平。