关于物业管理问题的专项调研报告
关于物业管理问题的专项调研报告
为深入了解街道小区治理现状，规范物业管理，6月份以来，办事处通过走访、座谈等多种形式，对辖区内社区、小区进行调研。近年来，办事处以党建引领小区治理为抓手，实施"自治、德治、法治、数治"融合、大力创建"红色物业"，小区治理成效显著。
一、工作开展基本情况
办事处位于市中心城区，辖区面积X平方公里，下辖X个社区居委会，共有X个小区，其中物业管理小区X个、单位家属院X个、"三无"小区X个。建立小区功能型党支部X个，成立自管会（业主委员会）X个，街道物业管理小区，全部实现了"红色物业"双向导入。
（一）建组织、强堡垒。健全街道、社区、网格、小区、楼栋组织体系，实现党的组织进楼入户，选优配强166个小区功能型党支部书记、201个自管会主任，823名"红色管家"、充分发挥1127名联户党员作用，确保每户居民有党员分包，服务零距离。
（二）建机制、树榜样。实行"日巡查、周通报、月评比、季观摩、年表彰机制"，各社区每月对小区治理情况进行自评，为治理成效突出的小区颁发流动红旗，连续两年评选优秀小区功能型党支部、召开表彰大会授牌并奖励自治管理经费。
（三）重实效、促和谐。不做表面文章，根据每个小区特点及居民意愿分类治理。针对物业管理小区。积极引导居民成立业主委员会，监督、督促物业公司管理好小区事宜，同时以红色物业创建为抓手，推动物业公司提升服务星级，在住建局备案登记，做实职能部门管理监督；制定社区、物业双向需求清单，社区和物业资源共享，加强社区、物业、业主委员会三方联动，定期开展走访座谈，做到业主居民反映的问题有回应有解决；引导物业服务企业积极融入社区治理，物业工作人员任兼职网格员，联合社区定期开展小区志愿服务活动，支持社区核酸检测工作、宣传疫苗接种、垃圾分类，为空巢老人爱心配送物质，健康义诊等，及时排查调解矛盾纠纷。针对单位家属院。社区积极主动与家属院主管单位沟通联系，共同治理小区，并配合社区开展各类工作，把家属院报到党员编入社区党员志愿服务队，每月开展"清洁家园"党员志愿服务活动，保持小区环境干净整洁。社区电业局家属院单位为了配合花园城市建设，投资20余万建设精品小区，提升了小区整体环境。针对"三无"小区。功能型党支部和自管会充分征求居民意见意见，因地制宜，根据实际情况制定管理制度（包括收费、停车、卫生、充电等），并及时公示。经过改造，基础设施较好、较大的小区帮助引荐优质物业，不愿引进物业，居民愿意自管的由自管会进行管理，收费标准由住户商定，不搞一刀切；实行共建共治，对基础设施薄弱的小区，各社区多方协调资源，通过"支部联支部"及共驻共建单位帮扶支持，安装门禁、充电车棚、更换开裂管道等。小区自管会因地制宜设立小区"议事角"，让小区居民充分掌握话语权，短期内便迅速收集整理了小区存在的主要问题，从而做到"缺什么，补什么"；发动全体业主积极筹措资金，多方奔走争取到房屋维修基金，小区党员和志愿者带头行动，通过清理垃圾、增加绿化、拆除私搭乱建、维修电梯、更换管道、安装监控、补划停车位等多种措施，从根本上彻底改善了军港世家小区的环境面貌，赢得了广大住户的拥护和支持。
（四）织网格，强治理。全街道划分75个网格，选优配强"一长三员"，严格落实网格巡查走访机制和考核机制，物业工作人员任兼职网格员，每天巡查不少于2次，对巡查发现的问题及时通过APP上报反馈解决；每周召开网格员例会，安排网格安全生产隐患排查、矛盾纠纷化解、非法宗教排查、"12345"市长热线等工作，社区工作时效性得到明显提高；通过"一长三员"网格公示牌，发放便民服务卡，强化"有事找网格员"理念，进一步增强居民对网格管理工作认同感。
二、存在困难及问题
（一）物业管理小区存在的困难及问题。1、物业费收取难，存在业主恶意拖欠物业费问题，导致物业公司无法投入更多资金提升基础设施；2、由于历史原因，有的小区房屋维修基金去向不明，业主申请维修基金使用困难；3、物业公司管理不专业，人员配备不足，无法达到业主要求，一些应由物业公司承担的事项事务无法落实，存在推给社区现象。4、业委会审批备案程序繁琐，小区居民积极性不高，意见统一较难，大都以自管会代替业委会。5、车位费、车辆管理费收取标准不一，业主和物业公司意见分歧较多，矛盾突出；6、办事处、社区对物业公司无制约措施，部分物业对社区工作不够配合。
（二）单位家属院存在的困难及问题。1、部分单位不重视且沟通困难，以现居住人员属于单位人员少为借口，不愿管理；2、部分小区基础设施建设落后，没有投入资金进行维护，小区无门卫、无监控、无专职管理人员管理；3、前期单位管理没有收取相关管理费用，没有单位兜底，移交物业公司管理时出现收缴物业费用难，物业公司不愿意接手的问题。
（三）"三无"小区存在的困难及问题。1、基础设施差，维护成本高，院内狭窄如果没有老旧小区政策支持很难改善小区环境；2、部分三无小区是自管，户数较少，仅收取卫生费，遇到房顶漏水、化粪池外溢等，无资金维护，给办事处增加了较大压力。3、部分三无小区居住者多为短租户，人员流动大，不愿缴纳管理费用，缺少长期居住的管理人，最终只能由社区代管。4、我街道三无小区多为"老破小"小区，物业公司不愿接手。
（四）制约网格员及业委会发挥作用的关键问题。1、社区网格员身份认同度低，待遇低且无法保障，导致工作开展积极性较差。2、高质量业委会组建困难，出现选人难，有组织协调能力的人大多很忙，无时间和精力参与小区管理事宜；3、小区业主缺乏主人翁意识，由于成立业主委员会有时间限制，没有经费保障和工资待遇，业主委员会较少开展活动，小区业主对业委会认可度不够，业委会召集业主难，筹集资金难，部分小区业主不愿成立业主委员会。
三、意见及建议
（一）物业小区管理建议。1、引入具有正规资质的物业公司进行管理，对恶意拖欠物业费的业主通过认定纳入征信。2、住建部门加强对物业小区的检查、督导及物业管理人员的培训教育，提升服务质量；3、规范、简化房屋维修基金的管理和使用，提升小区基础设施建设；4、加强物业考核评比，对所有住宅小区、物业服务企业服务质量从日常考核和业主投诉两个方面进行考核，考核结果征求业委会和社区的意见将考核结果与评优评先、物业服务费调整、企业信用评级等挂钩，严格奖惩、优胜劣汰，倒逼物业企业改善服务质量，提升工作配合度。
（二）单位家属院管理相关建议。1、鼓励各单位完善家属院基础设施建设，聘请第三方物业公司进行日常管理，单位兜底；2、如不愿意聘请专业物业公司，或不具备聘请专业物业公司的单位家属院，建议单位设立管理专项资金账户，单位补贴或收取管理费，由自管会进行管理。
（三）"三无"小区管理相关建议。1、将三无小区治理情况纳入"支部联支部"活动年终考核，联建市直单位不再承担以前的三无小区包保工作。2、通过老旧小区改造或动员房屋维修基金来提升三无小区基础设施建设；3、尝试由住建部门选取本土几家规模以上的物业服务公司，在盈利的同时兼顾半公益物业服务，针对每个小区制定服务项目，中等偏低的物业服务收费标准菜单，居民自己点单，政府部门制定相应奖补政策，逐步将三无小区变成有物业公司管理的小区。
（四）网格员及业委会作用发挥相关建议。1、对社区网格员实行考核制，落实年表彰制度，对优秀的网格员给予表彰和物质奖励，同时考虑纳入社区工作人员队伍，对工作不积极的网格员考虑合同到期后不再聘用；监察室牵头定期对网格员工作开展督导，落实通报制度。2、社区与业委会齐手，努力构建高质量业委会；加大宣传，让居民了解成立业主委员会的意义，职责和权利，提高业主参与社区公共管理和民主投票决策事项的积极性和配合度；指导业主委员会征求业主意见建议、开展工作等，建立定期向业主汇报工作制度。