2023年2月调研报告-29篇(第6/63页)
二、主要做法
通过不断探索,场南村以知名、地标性项目为核心产业,并做到了全过程对村民"公开、公平、公正",逐渐发展为以商业与服务业为主的经济模式。
(一)筑巢引凤,探索与"红星美凯龙"合作发展模式
2003年,当时位于原场南村夏家宅生产队地区约80亩的土地是以仓储为主的"闵欣建材市场",其土地及房屋属性均为"工仓性质",整个市场的环境脏、乱、差,同时个体经营模式也造成了诸多管理问题。为此,村领导班子审时度势,开拓思路,将该地块进行项目升级。在政府的支持下,通过与国内各
大知名企业进行接触、商谈,并以村民会议的方式公示村民,最终通过了与"红星美凯龙"的合作方案,商场注册大场,实现了税收落地。
2007年4月,"红星美凯龙汶水路商场"正式建成并投入运营,场南村当年新增收入约1500万元,2008年至2015年场南村在该招商引资项目中取得的年均收入每年递增3%左右。2015年底,场南村完成了资产剥离,并实现商业资产的返租。2016年,场南村在该项目中取得收入约3600万元,之后每年以年均4%左右的速度递增。
红星美凯龙项目的成功在于以下两个方面:一方面,该项目所在地紧邻中心城区,交通便利,具有显著的区位优势,为场南村发展大型商业等不动产提供了有利条件,同时因集体土地的属性特殊,项目落地的用地成本降低,而与城市关系的密切也使其能够获得商业发展所需的消费者群体,有利于企业的利润增长,进一步促进了农村集体经济的发展。另一方面,由农业、仓储业、房地产开发业到商业合作项目的发展路径,体现了由第一产业逐渐向第三产业转变的产业转型升级。场南村借助地理位置,发展商业项目,改变了原有农业的产业弱质性和比较收益偏低的特征,也破解了房地产开发内生动力不足的难题, 有利于集体经济的持续健康发展。
(二)困中求变,创建与"宜家"共同发展模式
现"宝山宜家商场"和"诺诚M7--山海商业大厦"原为场南村沈家楼生产队地区,地面建筑主要以部分民宅与仓储为主。在有了与"红星集团"的合作经验之后,村领导班子也拟将该地块打造成一流的商业项目。在适应政策变化的努力下,最终在项目的引进上与"宜家"达成一致,即由场南村将该地块净地交土地储备中心储备后,由土地储备中心将该地块分为A、B两个地块,其中,A地块由"宜家"在大场镇单独注册"宝山宜家",最终形成宝山宜家商场, 年落地各项税收约6000万元,折合财政约1800万元。B地块最终形成"山海商业大厦",资产归属场南村山海集团,建筑面积约27000平方米。"山海商业大厦" 建成后,为了确保集体资产收益持续、稳定,场南村引进了上海海邑投资管理有限公司作为专业的管理团队,以现代化商务楼的标准进行统一设计改造后对外招商,确保了集体资产持续、稳定的收益和收缴率。
宜家项目的成功,是在已有经验的基础上,进一步发挥区位优势、成功实现产业转型升级的典型案例。但不同的是,在宜家项目中,场南村引入了具有管理技术优势的团队,既使得商业项目能够根据政策与市场的变化及时做出调
整,也相对减轻了集体经济在收入预期上的压力。
(三)整合区域资源,创建与"沪仑"联动发展模式
原场南刀片厂废弃的旧厂房和办公用房占地面积约21亩,该企业于2011年停产清算后,旧厂房和办公用房长期空置,不仅影响了村集体经济发展,而且与周边商业环境并不匹配。村领导班子对此高度重视,在如实汇报上级部门后, 积极引进了上海沪仑汽车销售服务有限公司,将该地块功能调整为汽车展示、维修、售后服务等。沪仑的注册使得场南村每年获得租金近200万,同时依托周边商业体发展的带动效应,既提升了存量工业用地的产出效率,又改善了区域城市形态和功能,有利于提高商业环境的整体匹配度。
(四)解决遗留问题,村民和经济组织共享发展成果
首先,针对部分集体资产产权结构不完整、价值评估不完整的情况,场南村重新启动产权制度改革与资产量化工作,并通过省级单位将资产与负债的全部二三级科目公示给村民,如此一来,集体资产得以量化到集体经济组织的每一位成员。与此同时,场南村通过实施分红制度,做到发展成果由集体经济组织和村民共享,2020年成员分配总额为1008.79万元,人均分红达5102.63元, 2021年成员分配总额为1109.67万元,人均分红达6080.38元。
其次,针对集体经济中的非集体成分,考虑到其"人数少、比重大"的特点,场南村先后召开20多场座谈会,处理非集体经济成员的资产量化等问题。此外,场南村还处置了历史投资失败的项目,同时于2019年底全面取消"二房东",整治了商业门面乱象。
场南村通过处理历史遗留问题,逐渐减轻集体经济发展中的经济负担,并且重新启动产权制度改革与资产量化工作,实施分红制度,将发展成果惠及每一位村民群众。
三、经验启示
场南村充分发挥区位优势、进一步巩固农村集体产权制度改革成果,初步形成了一条具有场南特色的集体经济转型发展之路。
(一)坚持党建引领,巩固发展集体经济
场南村始终坚持党建引领,秉承"一切为了老百姓"的发展理念与"公平、公开、公正、透明"的基本原则,从维护村民的切身利益出发,坚定巩固发展农村集体经济。
(二)发挥区位优势,推动产业转型升级
场南村把握发展机遇,充分发挥区位优势,积极探索产业转型升级的新模式。通过引进知名企业,构建地标性建筑--"红星美凯龙"和"宝山宜家"。同时推进实现税收落地,进一步促进集体经济可持续发展。
(三)解决遗留问题,发展成果惠及村民
场南村注重解决历史遗留问题,构建发展新模式,实现互利共赢,并始终坚持以人民为中心,将发展成果惠及村民群众,在2019年底完成产权制度改革后,其集体资产得以量化到集体经济组织中的每一位成员。
四、后续发展路径
(一)现阶段存在的主要问题
上一篇:关于新区出租车市场调研报告