关于XX老旧小区改造的成效与思考

关于XX老旧小区改造的成效与思考

改革开放以来，我国城市建设取得长足进步，但旧城区老化问题却逐渐凸显。XX老旧小区因建设年代久远、相应配套缺失、缺少物业管理等现实因素，严重影响了老旧小区居民生活质量，影响了城市对外形象。实施老旧小区改造，是改善居民生活环境，打造宜居小区的重要民生工程，也是提升城市形象，促进招商引资的重要形象工程。近期，我们对XX老旧小区改造情况进行调研，形成报告如下。

一、XX老旧小区改造基本情况

城镇老旧小区改造是党中央、国务院高度重视的重大民生工程和发展工程。2019年，住建部会同发展改革委、财政部联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（建办城函〔2019〕243号）。2020年，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），要求按照党中央、国务院决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作。

根据上级通知和指导意见，XX市政府积极谋划，自XX年始，大力开展XX街道老旧小区改造工作。截至目前，共实施XX个老旧片区改造项目，分别是：（1）XX；（2）XX；（3）XX；总投资约XX亿元，共涉及XX个老旧小区，整治改造小区总建筑面积达XX万余平方米，惠及居民XX户。

老旧小区改造内容分为三类。一是基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。二是完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车充电设施、智能快件箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。三是提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

二、XX老旧小区改造成效

XX老旧小区自改造工作开展以来，市委、市政府以及XX街道高度重视，将老旧小区改造作为改善民生的一个重要抓手，不断加大投入，加大整治力度。通过近两年的整治改造，部分老旧小区基础设施逐步完善，居民生活环境大幅改善，城市和小区面貌发生了翻天覆地的变化。

1.治脏乱，营造亮丽美。一是拆除违章建筑。私搭乱建的违章建筑不仅存在着安全隐患、影响小区美观，同时阻碍了居民的日常出行。XX等老旧小区因建成年代久远，加上部分业主私自搭建无手续"车库"、储藏室等违章建筑，使得老旧小区"破上加烂"，严重影响小区整体居住环境。通过对XX违规搭建的砖混平房进行拆除，老旧顽疾得以彻底清除，小区环境变靓了，道路变畅了，居民心情也舒爽了；二是整治乱堆乱放垃圾。通过老旧小区改造，小区内乱堆乱放、积存垃圾的问题得以解决，切实改变了老百姓心目中对老旧小区脏乱差的第一印象。XX拆除小区内原有不达标、卫生条件差的垃圾房、垃圾池，封堵楼道原有垃圾道，完善垃圾分类投放收集箱19个，做到垃圾分类设施全覆盖；三是实施绿化亮化工程。从细节入手，通过加快实施绿化亮化工程，进一步提升老旧小区品味，使老旧小区变得更加的靓丽。XX小区绿化977.29平方米，砼路面铲除（回填种植土）285.83平方米。XX各新建路灯12盏，为居民创造了安全、便利的出行环境；四是落实常态化保洁。为了让老旧小区改造后清爽干净的环境能够长期保持，保障居民拥有一个舒适的生活环境，物业公司每日安排保洁员定时定点清运垃圾。同时，社区会不定期地组织志愿者到小区进行保洁，检查卫生、清理死角、处理楼道堆物等，保障老旧小区的环境整洁。老旧小区脱胎换骨，实现了由"脏乱差"到"洁净美"的升级，生活环境得到改善，居民们也都乐开了颜。

2.强功能，提升幸福感。一是完善基础设施。市政配套基础设施不断完善，居住功能得到提升，通过对外楼墙体重新粉刷、楼道内墙整修、小区道路硬化等，进一步改善了老旧小区居民生活环境。XX小区粉刷楼道3363.69平方米，XX小区黑化道路3356.63平方米，使老旧小区华丽变身，呈现出一道亮丽风景。二是改造强弱电线路。对老旧小区的强弱电架空线进行整治，通过实施线缆梳理、报废线缆清理等，消除户外线缆低垂松垮凌乱、胡乱附挂、私拉乱接等现象，做到老旧小区线缆整齐有序、牢固安全、美观协调。三是新建停车位。现在老旧小区的停车位基本上都是小区自行划设。由于空间有限、没有统一规划等因素，导致停车位缺少，很多老旧小区的空间被越来越多的私家车所占领，小区内原有的道路、绿化、公共空间等用地被小汽车占据，消防通道经常堵塞，小区居住品质大大下降，还容易出现安全事故。通过为老旧小区新建停车位，停车难的问题开始得到缓解。XX小区新建非机动停车场及车棚747.2平方米，新建室外电动车（带充电桩）停车位8组，彻底解决了居民充电难、停车难的问题，有力消除了电动车"飞线"充电的安全隐患，居民生活环境大幅改善，幸福感大力提升；四是安装安防设施。安防设施缺失问题是困扰老旧小区安防的"老大难"，老旧小区人员进出复杂，小区由于缺少监控摄像头、门禁设施等，存在着极大的安全隐患。有些小区即使有监控摄像头，也因为缺乏好的管理制度和维护系统，监控摄像头成了睁眼瞎。在老旧小区改造中通过加大安防建设，对老旧小区的监控系统进行完善，XX小区增设视频监控系统，安装XX个监控摄像机，XX套门禁系统，有效保障了小区居民的生活安全。

3.优治理，焕发新活力。一是连区成片，小区变大区。长期以来，一两栋楼一个小区、一个小区一个物业公司，设施老化、围墙封堵、管理混乱，成为小区管理的一大"痛点"。按照规划设计，XX街道实行片区整合，将小区变大区、变片区，坚持整治和建设并重并举，全力推进改造工作。XX通过与XX等小区合并，打通围墙，变小区为大区，实现公共资源共享，促进老旧小区改造见成效、出特色；二是成立业主委员会。老旧小区改造的是环境，凝聚的是人心。通过发动群众共同缔造美丽家园，群众自觉参与社会管理的主人翁意识得到很大提升，许多人成为了老旧小区改造的义务宣传员、讲解员，基层社会治理能力和治理水平也相应提高。XX小区业主通过选举产生业主委员会，打造了一支素质高、能力强、有威望、愿奉献的社区自治主力军，充分发挥群策群力的作用，用集体的智慧，共同搞好老旧小区后期长效管理工作，激发每个人对社区建设、老旧小区长效管理的主动性、积极性，社区治理水平显著提高；三是选聘物业公司。为了有效保证改造后小区设施设备维护到位，环境卫生清洁到位，实现后续长效管理，老旧小区改造后引入物业公司，通过社会化的物业管理，为小区居民提供物业服务，全面改善提升居民的居住环境和小区品质；四是打造红色物业。着力解决小区治理和物业管理服务的难点、痛点、堵点，进一步把党的政治优势、组织优势、密切联系群众优势转化为基层治理效能，推进社区基层治理体系和治理能力现代化。下沉党员干部充分发挥先锋模范带头作用，形成强有力的红色志愿服务队伍，及时了解居民需求，确保小区居民的烦心事、揪心事、闹心事有人问、有人管、件件有回音，打通服务群众"最后一公里"。

4.促消费，构建内循环。与其它重大基础设施项目、工业投资项目相比，城镇老旧小区改造项目投资周期短，资金周转快，同时边际效应明显，能迅速转化为消费能力。另外，也可激活居民更新房屋内部装修、购买家具等消费，同时带动建材、适老适残设备、电梯、水电管线、社区服务等产业的发展，是扩大内需、建立内循环的重要举措。可以说老旧小区改造是一项既能保民生，又能稳投资，还能拉动消费的多赢工程。

5.高评价，更有获得感。一是群众满意度高。改造完成后的老旧小区，基础设施得到完善，居住功能得到提升，景观环境焕然一新，有效提升了居民获得感、幸福感。调研中，绝大多数居民都对改造后小区的整体环境表示满意。二是上级领导认可。XX市委、市政府主要领导现场参观XX街道XX老旧小区改造项目，对XX街道老旧小区改造工作给予认可。

三、老旧小区改造中存在的问题

老旧小区改造工作，政策支撑是前提，领导重视是保证，群众参与是关键。从调研情况看，XX老旧小区改造工作目前已取得了阶段性成效。但由于这项工作涉及面广量大、群众诉求多元、任务艰巨复杂，因此，仍存在不少困难和矛盾，特别是与人民群众对美好生活的期望相比，还存在一些差距和薄弱环节。

1.违章建筑难拆除，改造之路存阻碍。老旧小区普遍存在着一些违章建筑、临时建筑，不仅影响着小区的整体环境，也给居民带来了安全隐患。只有拆违，才能为老旧小区提质改造"铺路"。拆违之难，难在利益纠葛，小区拆违并不是要动老百姓的"奶酪"，和老百姓"过不去"，而是要腾出违法建筑占用的空间，进行二次规划设计，使之回归社区、惠及百姓。但在此过程中，居民们会存在一些误解，对拆违工作不配合，个别违章建筑户变"钉子户"，导致相关工作推进受阻，影响改造进度。在对XX小区违建车库进行拆除时，部分业主百般阻挠，后经社区干部多次走访做工作才得以顺利拆除。

2.居民需求存差异，现实矛盾不乐观。一是品质提升存差异。老旧小区改造项目涉及人员较广，小区居民一般是本地老人、二手房买房居民以及流动务工人员，各群体需求不一。如增设停车位需要移植或调整绿化布局，没有停车需求的群众会提出反对意见。XX在新建停车位时，部分没有购车的业主认为占用了公共空间、减少了绿化而持反对意见；二是个体利益与集体利益存差异。老旧小区的综合整治涉及千家万户，牵扯个人利益与集体利益难协调的冲突，有的时候并不是一帆风顺，如多数居民希望加装电梯方便老人，但低层住户认为加装电梯影响采光和通风而反对等等。面对这些困难和难题，为了改造的顺利推进，需要更多居民树立起大局意识、协商意识，即适时的少数服从多数、必要的利益让渡和妥协，寻求个体利益和集体利益的最大公约数。

3.配套设施难落地，公共服务需完善。多数老旧小区消防设施不全，停车位紧缺，道路破损，无门禁监控安防设施。小区内公共空间狭小，业主车辆停放混乱，消防通道被占用。没有物业用房、居民活动中心等公共用房。文体设施、养老托幼、社区服务等公共服务设施明显缺失。老旧小区改造后，居民居住质量改善，社区治理水平提升，增加社区配套服务的需求变得尤为迫切。增设物业用房、垃圾处理设施、快递接收设施、供电设施等，这些都需要占用一定的土地空间。由于老旧小区建筑布局比较密集，而建设项目的技术规范对消防间距、安全间距以及日照要求等均有严格要求，导致增设必要的社区配套服务设施难以落地。

4.治理机制不健全，改造成果难维持。一是缺少业主委员会。成立业主委员会，对于完善社区治理结构，提升社会管理水平具有重大的现实意义。但不少老旧小区没有成立业主委员会，或虽然成立了业主委员会，但形同虚设，没有实质性开展工作，没有很好制定业主大会议事规则、小区管理规约并执行；二是物业公司进驻难。老旧小区规模都较小，基础配套差，物业管理难，缺乏盈利点，大多物业公司都不愿进入老旧小区，导致小区内的基础设施得不到有效维护，楼道梯灯损坏无人更换，杂物乱堆乱放现象再次出现，改造后"脏乱差"现象时有反弹，改造成果难以长期保持，客观造成了改造资金的浪费。已改造好的XX小区，虽然已成为全市老旧小区改造的样板工程，但小区物业至今仍未走上正轨；三是物业费用收取难。由于小区改造前居民已养成了不交物业管理费的习惯，小区改造后，部分进驻的物业公司在收取物业管理费时，居民一时难以转变观念，一方面认为收费标准不合理，另一方面认为没必要引进物业公司，因此不愿缴纳管理费，导致物业费用收取非常困难；四是拆违控建难。老旧小区改造前，均已对违章建筑进行了拆除，但是随着改造项目的完工，有些违建问题又会死灰复燃，再次影响着小区的整体环境和居民的日常出行，还需执法部门与小区物业加强监管，组成违建联防巡查组，不定期对小区进行巡查，及时拆除违章建筑，进一步向业主阐明违法建设的危害性及不合理性。

四、关于老旧小区改造的几点建议

老旧小区改造，是中央推动的重大民生工程和发展工程，更是一项社会基层治理工程。针对XX街道老旧小区改造中存在的难点问题，借鉴其它地市先进经验做法，认为推进XX街道老旧小区改造工作必须坚持问题导向，要站在惠民生、扩内需、补短板的高度，对标上级要求、立足XX实际，统筹做好老旧小区改造工作。

1.加强顶层设计，提升老旧小区改造的前瞻性。要加强组织领导。老旧小区改造涉及多个部门，目前XX街道老旧小区改造工作主要由XX牵头，建议市政府成立老旧小区改造工作领导小组，加大统筹协调力度，各相关部门明确职责、任务、目标，实施严格目标责任制考核，采取日调度、周碰头、月小结、季通报、年考评方式，强力推进，狠抓落实，充分调动市住建局、市城管执法局等单位的积极性，进一步加快XX街道老旧小区改造工作进度；要科学制定计划。在充分了解居民改造意愿、现场调研各个小区现状的基础上，建立项目储备库，区分轻重缓急，进行分类评估，科学制定老旧小区改造目标和年度计划，不搞"一刀切"，根据小区的实际情况实行"一区一策"，区别对待，不盲目举债铺摊子。优先将居民改造意愿强、参与积极性高的小区列入改造计划，并同步制定长效管理措施。

2.立足群众需求，体现老旧小区改造的民本性。要充分尊重群众意愿。坚持改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民，自上而下开展工作，建立健全改造方案公开、群众参与和诉求表达机制。特别是在改造施工方案制定过程中，要通过吹风会、座谈会等形式反复沟通对接，均衡各方利益诉求，争取大多数居民理解和支持；要着力解决突出问题。按照先拆违后改造的原则，开展老旧小区违法建设拆除攻坚行动，由XX街道牵头，召集所属社区和相关部门先对纳入年度改造计划的小区内部各种私搭乱建违法违章建筑、临时建筑进行调查摸底，在改造前深入展开自查自纠、专项活动等，自拆、助拆、党员带头拆多管齐下。同时，由市城管局牵头社区、相关部门、小区原产权单位或其主管部门组成工作专班，坚决拆除乱搭乱建的违法建筑和附属物，腾出公共空间，畅通小区道路，为老旧小区改造创造有利条件；要优化完善基础清单。在改造内容确定上，采取"基础性＋选择性"菜单模式，对必须改造的基础性设置，应充分考虑居民的基本生活需求和安全需要，将房屋漏水维修、室外飞线整理、消防基础设施建设等涵括在内，切实把群众渴望且紧迫的事情做好。