关于加快推进老旧小区改造全面提升城市品质的调研报告

关于加快推进老旧小区改造全面提升城市品质的调研报告

为进一步加快推进全县老旧小区改造步伐，提升城市品质，更好满足人民群众日益增长的美好生活需要，在县政协党组的高度重视和精心指导下，由部分县政协委员和县直相关部门分管领导组成的专题调研组，通过实地调研、听取汇报、现场交流等方式，对全县老旧小区改造情况进行了调研，现将有关情况报告如下：

一、基本情况

近年来，在县委、县政府的高度重视下，各级各部门全力支持配合，认真摸底排查，及时编制规划，积极争取资金，加快工程建设，使全县老旧小区改造工作取得初步成效，居民居住条件和生活品质得到提升，群众获得感、幸福感和安全感显著增强。

（一）摸清底数，制定规划。依据《省老旧小区改造导则》《省城镇老旧小区改造设计指引》等规范要求，县住建局认真编制了《县老旧小区十四五建设规划》和《年度建设计划》，城区范围共有个小区，将个老旧小区，栋楼，户纳入首批老旧小区改造范围，改造面积万平方米，并建立了改造台账，做到有的放矢，稳步推进。

（二）多方争取，筹措资金。近年来，全县实施老旧小区改造、三无小区改造、老城区改造、基础设施改造等改造提升类项目个，其中明确为老旧小区改造项目有个，共争取中省补助资金万元，县财政统筹安排项目资金万元，居民筹集资金万元。其中年申请特别国债资金万元，年争取省级城镇保障性安居工程专项资金万元，年争取中省补助资金万元，年争取中省补助资金万元。

（三）统筹协调，积极推进。按照"政府主导、示范引领、街办社区实施、业主包建、分期实施、共建共治"的原则，年以来，分期对......等个小区实施了改造，涉及栋楼户，改造面积万平方米，完成投资万元。主要实施"两线、三面、四提升"工程，对临河路实施了道路"白改黑"，将水泥路更换为沥青路面，城区环境大改观，交通更顺畅。

（四）综合治理，初见成效。自年月以来，通过党建引领"三无"小区治理，全县有个"三无"小区得到规范化建设，实现了从"三无"到"三有"的现实转变。结合"两拆一提升""干净"行动，持续开展净楼道、美院落、绿小区工程，统筹改善提升资金余万元，新规划小区停车位个，建设"口袋公园"个，安装监控个、门禁个，修缮围墙延米，建设公厕座，基础设施建设、物防技防水平逐步提高，小区面貌焕然一新。

二、存在问题

从调研情况看，尽管全县各级各部门围绕老旧小区改造，做了大量工作，取得了一定成效。但与人民群众对美好生活的期望相比，与提升城市功能形象的要求相比，仍存在一些突出问题和薄弱环节，主要表现在以下几个方面。

（一）在"怎么改"上，规划体系还不够完善。老旧小区改造作为一项系统工程，更需要加强顶层设计的系统性、集成性、合理性、实效性。在调研中，发现有个方面突出问题。一是城区缺乏科学性修建详细规划。由于国土空间规划、中心城区及下梁新区控制性详规尚修编制，老旧小区改造整体风格不够明晰，对如何与片区功能定位相结合确定"留、改、拆"，缺少科学规划和详细指导意见。二是缺少科学深入的工作谋划。城区老旧小区布局散、规模小，"十四五"期间规划整治的个小区，在改造过程中，基本是"头痛医头、脚痛医脚"作为单个项目工程实施，没有从根本上解决老旧小区"症结"，对个别改造后的小区雨污分流管线设施无法连接主干管网等问题，导致改而不通、通而不畅等问题依然存在。三是缺少全面细致的实施计划。目前的实施计划只是简单梳排出老旧小区改造名单、内容和实施单位等，对整治清单、工作流程、资金筹措、长效管理等均未明确。

（二）在"改哪些"上，与群众期盼存在落差。一是改造标准整体偏低。由于中省补助资金逐年减少等原因，导致目前老旧小区改造标准不高，年县城南关改造试点每户补助资金达万元，实施了保温墙、更换窗户、安装了电梯等，年后每户补助资金仅有元，只能做外墙立面改造、屋顶防水，没有保温墙等。二是改造成果巩固较难。城区已改造过的老旧小区没有物业管理单位，很难实现老旧小区改造成果的长效维护，特别是改造过程中增设的防盗门、楼道灯等公共设施无法定期维护。三是改造基础仍然脆弱。由于县城老旧小区建成时间较早，原建设标准较低，年前的建筑基本都是多孔预制楼板结构，墙体砌砖都是沙灰，经过二三十年的使用，老旧小区普遍存在建筑楼体、外立面、楼梯破损以及电气线路、水污管网老化严重的问题，在小区改造过程中，只注重面子上的改观，缺乏对老旧住房的基础建设部分的合理提升，改造后的住房表面上是变化较大，实际上基础还很脆弱。

（三）在"谁来改"上，体制机制还不够顺畅。分析现行老旧小区改造实施模式，在提升工作合力和成效方面存在诸多不足。一是实施主体责任不明确。目前在实施主体上，房改房由原产权单位具体实施，而我县年以前的老旧小区，原产权单位因职能、人员等方面制约，很难有足够的资金和实力担负起老旧小区改造组织工作，尤其是原单位一些住户将房屋转手买卖、原产权单位机构改革变化等原因，大部分老旧小区业主并不是原产权单位职工，统一改造困难，实施改主体责任不明确，改造项目推进缓慢。二是部门协调配合不到位。老旧小区改造涉及县发改、财政、住建、城管、资源、水利、经贸、公安、消防、通信、电力、镇办社区等多家单位，既有直接责任又有间接责任，既有建设责任，又有配合责任，相关部门责任认领不够充分，改造整体合力难以形成。三是居民自治作用未有效发挥。我县相关镇办和社区的参与度、主动权和话语权还很不足，做事情的没有资金使用的话语权，有资金保障话语权的部门又不是实施主体，直接制约改造的速度。

（四）在"钱哪来"上，资金筹集压力较大。一是项目资金争取难。老旧小区改造中省项目补助资金主要来自发改、住建等部门争取项目资金，我县在申报项目时，争取资金渠道狭窄，资金量小，争取的项目资金难以保证小区改造的全部费用。二是财政资金配套难。调研中了解到，按照我县老旧小区改造五年计划，经测算约需资金亿元。如果按照现行财政兜底的整治办法，在财政收支矛盾加剧、严控债务风险的大形势下，将面临巨大的资金筹集压力。三是居民资金筹措难。多数居民过分依赖政府财政投入，尤其是呼声较大的电梯加装，由于个人出资比例大、金额多，居民等靠思想更为明显，目前我县居民资金筹措率仅有％。社会化资本参与老旧小区改造的政策还未真正落实。

三、对策建议

实施老旧小区改造，是重大民生工程，更是一项社会基层治理工程。县政府及相关部门要立足城区规划建设的实际，注重当前，着眼长远，统筹做好老旧小区改造工作。

（一）加强顶层设计，切实提升老旧小区改造的前瞻性。一是完善编制规划。建议县政府加快做好中心城区控制性详规的修编，明确县城各个区域的功能定位、发展方向，特别是结合棚户区改造工作，有针对性地确定老旧小区改造对象和范围。综合交通、地下管网、公共服务设施等专项规划有机衔接，加强统筹协调，稳步推进小区改造项目。二是科学制定计划。在充分了解居民改造意愿、现场调研各个小区现状的基础上，建立项目储备库，区分轻重缓急，科学确定老旧小区改造目标和年度计划，优先将居民改造意愿强、参与积极性高的小区列入改造计划，并同步制定长效管理措施。三是优化方案设计。结合实际精准施策，优化设计细节，做好针对性的改造方案。注重安全性改造，优先解决屋顶漏水、墙面开裂、消防安全设施缺损、各类管线老化等安全隐患问题；注重功能性改造，配建居民最需要的停车、体育健身等各类设施，推动老旧小区加装电梯、无障碍设施建设、养老服务等适老化改造实现突破。

（二）加强统筹推进，切实增强老旧小区改造的实效性。一是实施集中连片改造。充分考虑县城的发展思路和建设康养的实际，由点到面，将片区内零星、分散楼栋和老旧小区归并整合，统一规划、同步改造。二是加强部门协同联动。建立老旧小区改造部门联席会议制度，在制定老旧小区改造年度计划时，就养老、文体、卫生、社会治安等设施一并考虑，电力、通信、供水、排水、供气等管线改造同步实施。三是典型示范带动。严格落实工程质量管理制度，严把工程建设"五关"，引导居民和社区全程参与监督，全力推进今年个老旧小区改造任务完成，要强化组织领导，细化任务分工，建立联动机制，确保各项工作有力有序推进。

（三）立足居民需求，切实体现老旧小区改造的民本性。一是充分征求居民意愿。坚持改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民，自下而上开展工作，建立健全改造方案公开、群众参与和诉求表达等相关机制。特别是改造施工方案制定过程中，要居民座谈会等形式反复沟通对接争取居民的理解和支持。二是优化完善改造清单。在改造内容确定上，采取"基础项＋选择项"菜单模式，对必须改造的基础项