住建局棚户区城中村调研报告

住建局棚户区城中村调研报告

一、总体情况

X市属于老工业基地城市，由于历史原因，棚户区存量较大，市区共有棚户区X万㎡、X万户。为改善棚户区居民的居住条件和生活环境，加快城市建设步伐，20X年我市成立了以市长为总指挥、主管城建副市长为副总指挥，相关部门为成员单位的棚户区改造指挥部，并正式启动棚户区改造工作。通过采取政府主导与市场化运作相结合的模式，经过多年的不懈努力，截至20X年，累计完成棚户区改造X万㎡、X万户（20X年以前主要采取市场化运作，累计改造棚户区X万户，20X年以后主要采取政府主导方式，累计改造棚户区X万户），市中心区连片棚户区已基本改造完毕，使一大批棚户区居民从低矮破旧的平房搬进了宽敞舒适的楼房，实现了"安居梦"。

二、政府主导棚改项目存在主要问题

然而在棚改工作推进过程中，仍存在一些问题，成为困扰居民正常生活、影响改善民生成效的阻碍。棚改项目分为市场化运作和政府主导两种，20X年以前主要采取市场化运作，20X年以后主要采取政府主导方式，市场化运作项目问题主要集中在回迁安置方面，将另作报告，下面我们主要对政府主导棚改项目存在的主要问题进行调查研究。具体情况为：

1、政府主导棚改项目未形成净地，无法利用。

目前，X市未净地棚改项目主要集中在X和X贷款项目中，共涉及X个项目，剩余X余户房屋未征收完毕，致使地块无法收储利用，资源闲置浪费，城市形象未得到彻底提升，棚户区剩余住户生活未得到彻底改善。如向阳区和平社区项目。

2、政府主导棚改项目存在房屋漏雨等工程质量问题。

20X年-20X年开工的政府主导棚改项目普遍存在顶层房屋漏雨等问题，共涉及X个项目，如X等棚改项目，同时，我市公租房房源也在这些项目内。共涉及X套房屋，这些项目回迁入住后，顶层房屋普遍存在屋面漏雨、室内墙体发霉长毛等问题，回迁户上访诉求强烈，并多次到有关部门集体上访。

3、政府主导棚改项目逾期未回迁安置问题。

政府主导的棚改项目存在逾期未回迁安置问题，共涉及X个项目，为X项目有X户无法回迁安置，其中X户已有解决途径，但仍有X户企业无法安置，拖欠临迁费X元（按20X年X月份回迁计算），居民多次到相关部门上访。另有1个项目存在逾期未回迁安置的风险，为X项目缺少约X余套小户型回迁房源房屋，且现有回迁区已不具备新建楼房条件。

三、产生问题的主要原因

（一）未形成净地问题原因

1、X贷款不支持非回迁区内的企业商服等非住宅房屋征收。20X年以后，政府主导的棚改项目资金主要来自X棚改贷款，国开行规定，不支持非回迁区内的企业、商服等非住宅房屋征收，而我市财力有限，因此各棚改地块内企业、商服房屋均未征收。

2、由于举债和还款主体为市政府，市X公司受市政府委托进行融资还款，并组织回迁房建设，征收净地归市政府所有，而各区政府仅负责房屋征收和回迁安置工作，因此，各区政府在征收净地工作方面积极性不高，招法不多，有时担心问责追责。面对"滞迁户"、"难拆户"等征收困难时，各区征收部门缺乏行之有效的手段、办法，敢于碰硬、勇于担当的意识尚需进一步增强，同时，没有将"一事一议"的政策落实到位，灵活性不够。

3、由于土地性质问题而无法履行强制执行程序，面对"滞拆户"缺乏强硬手段。X中X个项目中有X个地块土地性质为集体土地，在没有履行完土地流转手续的情况下，对于索要高价的被征收居民，无法履行强制执行程序，仅靠一味的劝导疏解，收效不大。

4、对违法建筑的日常监管不到位。各棚户区地块新建抢建行为不断发生，未及时查处打击、予以强制拆除，给征收工作造成很大阻力。

（二）工程质量问题原因

1、早期政府主导棚改项目项目工程量大、工期紧，特别是政府为了实现当年开工、当年竣工的目标，要求各施工单位在冬季施工，严重影响了屋面防水、保温等工程施工效果。

2、设计存在缺陷，顶层采用天棚彩钢板和天沟排水，但在天棚内无防水层，如果彩钢板破损，雨水将直接渗漏到屋内，并且烟囱砖体材质不耐冻融，部分已经倒塌，同时，冷热温差形成结露顺管道回流也同样造成渗漏现象。

3、当年政府在未经竣工验收备案的前提下，就要求各施工单位交房，并由各区政府组织回迁入住。

4、各相关物业公司未尽到应有的责任，后期维护管理不及时、不到位，特别是纵容业主在楼顶安装"小锅盖"等，造成彩钢板、老虎窗被踩踏而破损严重，且不及时清理楼顶积雪，冰雪融化后造成天棚内存在大量积水。

（三）逾期未回迁安置问题原因

1、政府在未做好资金筹集的前提下，先行启动房屋征收工作，比如X项目，于20X年启动房屋征收工作，而X贷款在20X年才签约到位，X项目在20X年再次启动第二期房屋征收工作，由于政府匹配资金不足，回迁区至今未开工，导致首批征收的X户要求回迁的居民无法回迁安置。

2、X贷款资金支持与前期企业开发征收政策不一致，非住宅无法进行安置。在X项目未回迁的X户中，有X户住宅房屋采取购买存量房方式进行安置，目前购买存量房招标程序已完成，X已做好回迁安置方案，下一步X公司与X公司签订合同后，即可启动住宅回迁安置工作。但由于X贷款只支持非回迁区内住宅房屋征收，因此，X商服住户无法利用国开行贷款走购买程序安置。同时，因现行X棚改政策对住宅购买存量房的房屋仅支持支付X个月临迁费，如按预计20X年X月份回迁安置入户，需支付百姓临迁费X元。

3、摸底工作不细致，数据偏差过大，回迁房户型需求掌握不准，导致回迁房户型设计与实际回迁情况不匹配。X项目是在20X年上报棚改计划，当时由区政府上报计划征收X户、X万平方米，在20X年正式实施房屋征收工作时，对该项目进行了第一次调整，调整后计划征收X户、X万平方米，在实施征收过程中，区政府将回迁户型需求报给X公司进行回迁房户型设计。但在20X年又对该项目进行了第二次调整，调整后计划征收X户、X万平方米，前后数据相差较大，导致可研变更和计划调整难度较大，同时上报的户型需求与实际不匹配，造成小户型房源缺少X套。

四、解决措施及下一步工作建议

（一）针对未形成净地问题

1、拓宽融资渠道，解决资金难题。由于X厅和X仅对棚户区内住宅房屋进行政策和资金支持，如需征收企业、商服等非住宅房屋实现净地，还应从地方财政筹措资金、以土地整理项目申请资金、吸引社会资本参与投资等方面解决资金问题。

2、由X督查室进行高位协调、督办，并加大问责力度，对推进工作不力、落实责任不到位的部门和相关责任人要追责问责。倒逼责任落实和目标完成。

3、对于当前集体土地上房、地一体化违规征收的现状，建议即刻启动征地程序，按程序履行土地流转手续，先行将集体土地征转为国有土地，再行实施房屋征收，避免和平社区地块的情况再次发生。

4、鉴于我国当前经济状况存在着货币超发、通货膨胀等因素，为避免未来房屋征收成本和土地收储成本持续上涨，建议利用现有可用资金，采取先急后缓，以主城区为中心，向周边扩展的方式，尽快对已征收地块进行净地，完成土地收储工作。

5、进一步优化棚改流程工作。针对以往棚改工作推进中存在沟通不畅等问题，加强总体协调和沟通配合力度，整合相关部门力量，严控棚改各环节工作，统筹实施棚改立项、手续办理、资金拨付、征收督办及监管、组织工程建设等相关工作，保证棚改任务顺利完成。

（二）针对工程质量问题

1、按照20X年市政府第X次常务会、20X年第X次市长办公会确定的事项，由X公司出售回迁安置后剩余房源，所出售资金用于政府主导棚改项目的维修费用。

2、自20X年起，各相关物业公司要切实履行责任，如再出现任何问题，将由各相关物业公司负责统一处理，并由相关区政府物业管理部门进行监督，如发现物业公司不履行责任，建议严肃处理，同时由各区政府牵头采取启动房屋维修基金等方式，解决维修资金问题。

3、吸取以往的经验教训，2015年之后的政府主导棚改项目均严把质量关，遵从正常施工建成程序，办理竣工验收手续后组织回迁入住。

（三）针对逾期未回迁安置问题

1、研究通过企业先行垫资，解决X贷款无法支持的部分房屋补偿安置问题，利用政府建设回迁房屋评估市场价等值返给开发企业。

2、严格棚改项目准入条件，慎重将存在土地争议、历史遗留未回迁问题项目重新报列新项目。今后棚改项目原则上以政府主导为主，对确需要市场化运作的项目，要与企业订立合同，明确回迁安置项目和回迁时限。

3、研究通过异地安置方式解决户型不足问题，对于今后的棚改项目要严格要求各政府做好摸底调查工作，同时对上报数据进行核实，防止类似问题再次发生。

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